融资|“三道红线”下，房企降负债提速
当千亿军团扩容、三甲门槛突破六千亿元 ， 房企在销售规模迅猛增长的同时 ， 负债也在高企 。 对于房企来说 ， 高负债一直是把双刃剑 ， 规模扩张往往伴随着高负债 ， 但也有不少房企因高负债而倒下 。 当杠杆运用到极致时 ， 高负债也就成了房企们的“心病” 。
此前业内就警示 ， 房地产高杠杆的资本游戏玩不下去了 。 而今年面对“三道红线”的高压 ， 房企加紧降负债 ， 调整债务结构、减少负债、加强现金流的管理 ， 成了房企当前最重要的课题 。 随之 ， 分拆物业上市、配售新股、打折促销等 ， 都成为去杠杆的手段 。
【融资|“三道红线”下，房企降负债提速】
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在“三道红线”压力之下 ， 分拆物业上市、配售新股、打折促销等都成为房企降负债的手段 。 创意图片/新京报采访人员 王远征
规则改变 ， 房企降负债从主动到被动
8月20日 ， 住房和城乡建设部、央行召开重点房地产企业座谈会 ， 碧桂园、恒大、万科、融创等12家知名房企参会 ， 监管部门要求房企在2023年6月30日前完成降负债目标 。 此后 ， 市场便传出“三道红线”新规 。
据悉 ， “三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、第三道红线为现金短债比小于1倍 。 根据“三道红线”触线情况不同 ， 将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档 。 如果“三道红线”全部踩中 ， 开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道 ， 增速不得超过10%；一道未中 ， 不得超过15% 。
此前 ， 据诸葛找房数据研究中心监测显示 ， 100家上市房企中踩线的占比高达86% ， 绝大部分上市房企都已经触发监管红线 。
10月底 ， 标普信评研究报告显示 ， 在跟踪的87家样本房企中 ， 超过40%的企业截至2020年上半年末的有息债务同比增速均超过15% 。 而已经触碰“三道红线”的房企则达到了24.1% ， 完全没有触碰“三道红线”的企业仅占12.6% 。
按照监管风向 ， 触线的房企都需要减负债 ， 尤其触了“三道红线”的房企 ， 更是面临较大的降负债压力 。 业内人士表示 ， 与此前房企主动降负债相比 ， 现在更多的是被动降负债 。
此时 ， 降负债成为房企最为棘手 ， 也是不得不面对的问题 。 9月25日 ， 在媒体见面会上 ， 万科董事会主席郁亮表示 ， “三道红线”是行业重大游戏规则的改变 ， 进而影响打法的改变 。
郁亮的观点及机构的数据 ， 都显示出了“三道红线”涉及面之广 ， 对房企影响之大 。 房地产行业由此掀起降负债、去杠杆的行动 。
从当前来看 ， 房企正在使出浑身解数降负债 ， 如收缩规模、严格现金流管理 ， 以及分拆物业上市、配售新股、打包出售资产等 。
值得关注的是 ， “三道红线”对房企融资端的影响立竿见影 ， 境内相对宽松的货币环境急转直下 。 据同策研究院分析人士认为 ， 三季度房企融资规模连续两月震荡下滑 ， 融资规模持续收缩 ， 9月触达最低点 ， 房企融资不断承压 。 预计四季度 ， 房企融资规模将大概率保持下降或平稳态势 。
配股、分拆上市、促销等多举措降负债
在房企融资渠道逐渐收紧的大环境下 ， 配售新股已然成为房企融资的重要“武器” 。
据同策研究院监测 ， 前三季度房企股权融资大幅增长134.18% 。 今年股权融资激增主要与房企引入战略投资者相关 。 比如6月万科引进390.4亿元战投、8月恒大旗下物业引入235亿港元战投 。 与此同时 ， 今年万科、世茂、旭辉、绿城等多家房企为缓解借债压力而配售新股 ， 带动海外配股融资金额的攀升 。
此外 ， 今年房企分拆物业上市也是一大看点 ， 其中以恒大、世茂、金科等为代表 。 这一举动既可缓解自身融资压力 ， 又可改善企业资产流动性 。
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