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融资|“三道红线”下，房企降负债提速( 二 )


早在今年发布中期报时 ， 恒大集团总裁夏海钧就提到 ， 会逐步地把一些优质的资产分拆出来 。 而这个目标实现以后 ， 也能大幅度降低公司的负债率 。 另据11月6日港交所消息显示 ， 恒大集团分拆恒大物业 ， 有望在近期通过港交所上市聆讯 。
在一系列举动之后 ， 三季度房企业绩报上的负债指标已有起色 。 比如 ， 在恒大全线7折等一系列让利组合拳下 ， “金九银十”两个月为中国恒大全年销售业绩贡献了1819.7亿元 ， 在充实现金流的同时 ， 降负债的目标也有望达成 。
据悉 ， 今年3月以来 ， 恒大启动“高增长、控规模、降负债”新战略 ， 其中降负债是重中之重 ， 战略的最终目标——高增长和控规模均是围绕降负债开展的 。
另一个值得关注的降负债房企则是富力 ， 今年以来特别是下半年 ， 富力持续从资本市场、销售、酒店营收等方面多管齐下去杠杆 。 10月 ， 富力完成2.57亿股新H股配售 。 截至三季度末 ， 富力有息负债规模已较2020年一季度下降约242亿元 。
高杠杆房企还会遭遇哪些坎？
在业内人士看来 ， 当前企业需要在新时期找出一条平衡发展之路 ， 在负债与规模增长之间找到一个平衡点 。
其中 ， 融创中国指出 ， 下半年在审慎拿地的同时 ， 会继续将优化资本结构、降低负债率水平和融资成本作为当前发展阶段的重中之重 。 金茂管理层在中期业绩发布会上表示 ， 过去几年 ， 该公司看到了市场高速发展的机会 ， 未来会进一步改进工作 ， 逐步控制负债 。
除了规模房企之外 ， 一些中小型房企也频频提及降负债 。 大发地产首席财务官兼高级副总裁罗俊在中期业绩发布会上表示 ， 进一步加强与其他房企的合作关系 ， 不断引入权益资本 ， 降低财务风险 。 未来 ， 公司的净资本负债率会保持在80%以内 。
同策研究院分析人士预计 ， 三季度后“三道红线”进一步实现经济与楼市的切割 ， 避免房地产挤占实体经济信贷 。 而房企将面临长期融资紧张的环境 。
在融资压力下 ， 房企仍将面临偿债风险 。 据贝壳研究院统计 ， 2020年前10个月我国房地产企业境内外债券融资累计约1.03万亿元 。 而11月份 ， 房地产行业将迎来今年以来的债券到期高峰 ， 待偿规模达1071亿元 。 为此 ， 年底之前 ， 房企将承受降负债与冲业绩的双重压力 ， 尤其是部分高负债房企面临的压力较大 。
为此 ， 房企将更加依赖项目回款带来的资金流入 。 不过 ， 标普信评认为 ， 存货水平过低的企业都有可能因为销售回款不足 ， 而承受流动性风险上升的压力 。
与此同时 ， 天风证券分析人士认为 ， 对高杠杆房企来说 ， 高权益比例意味着有较大的空间可通过寻求合作改善资产负债表 。 而权益比例较低的企业 ， 如果同时具备高杠杆特征 ， 则未来或预示会有较为缓慢的规模增长及较长消化高杠杆的时间 。
新京报采访人员 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 杨许丽


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