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西安商网|监管新规下30强或已梦碎一地，东原地产：发展降速

迪马股份（600565）地产板块东原地产排名曾一度来到全国百强第50位 ， 正当它信心满满地向全国30强发起冲击的时候 ， 已经变得举步维艰 。
西安商网|监管新规下30强或已梦碎一地，东原地产：发展降速
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发展难再提速
一直在谋求快速发展的东原地产 ， 可能不得不承认 ， 已经很难再向前挪出一步 。
克而瑞数据显示 ， 今年1-8月份东原地产实现全口径销售363.3亿 ， 较去年同期仅多收了14亿 。 全国排名59 ， 和去年同期的排名大致相似 。
但是从权益销售看 ， 中原地产销售金额和排名同比均出现明显下滑 。 数据表明 ， 2020年1-8月权益销售193.3亿 ， 排名第73位 ， 与2016年的排名接近 。 而2019年1-8月权益销售为235.7亿 ， 排名63 。
所谓权益销售额 ， 即企业股权占比为口径 ， 若某项目为多家房企合作 ， 则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业 。 此外 ， 权益销售数据不包括母公司以及关联方权益、员工跟投部分 。 行业普遍认为 ， 权益销售额能够更客观地体现房企的资金运用和战略把控水平 。
东原地产的高光时刻出现在2018年前后 。 在2016年、2017年 ， 东原地产全口径销售额分别为226.2亿和262.6亿 ， 连续两年排在第72位 ， 表现中规中矩 。 但在2018年 ， 东原地产全口径销售额暴增至548.7亿元 ， 排名也来到了50位 ， 一年间提升了22个名次 ， 一时间风光无限 。
彼时 ， 东原地产也曾意气风发 。 东原地产董事长罗韶颖曾于2018年提出：“集团的目标是进入房企50强 ， 下一个目标是30强” 。 2018年 ， 东原地产的确实现了进入50强这个目标 ， 但也仅此而已 。
2019年 ， 东原地产取得540.1亿元的销售额 ， 刚刚接近2018年创下的历史最高水平 。 而原有的名次则未能保住 ， 掉了12位 ， 排名第62名 。
从目前的情况来看 ， 东原地产想要在2020年完成30强目标 ， 已绝无可能 。 根据2019年全国百强房企销售额情况来看 ， 排在第30位的龙光集团 ， 取得了960亿元的成绩 。 而东原地产距离这个位置还差600亿 ， 在接下来不足4个月时间里完成这个任务 ， 比登天还难 。
突围有多难
虽然东原地产并未放弃放弃进入30强的梦想 ， 但想要成功突围 ， 其实并不容易 。
东原地产仍在不断补充货值 。 2020上半年 ， 东原地产新增14个项目 ， 规划计容建面约170万方,估算补充货值约300亿元,主要位于成都、武汉、苏州、宁波等一二线城市 。
目前在27座城市落子 ， 实现了华东、华中、华西、西南、南京、广州六大区域的布局 。 截止2020上半年 ， 公司共拥有32宗待开发土储 ， 二级规划计容建面约357万平方米；拥有超过79个在开发项目 ， 未竣工面积约1773万平方米 。
同时 ， 东原地产也准备在社区运营方面的突破创新 ， 从而凸显产品溢价能力 ， 在行业增速整体放缓的背景下 ， 希望由此带来新的利润增长点 。
只是 ， 监管政策的突然收紧 ， 可能会让包括东原地产在内的那些很有冲劲房企 ， 感受到了一丝寒意 。 央行方面重申 ， 目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳 ， 社会反响正面积极；将会同住建部以及其他相关管理部门 ， 跟踪评估执行情况 ， 不断完善规则 ， 稳步扩大适用范围 。
业内人士坦陈 ， 监管政策将系统性降低企业风险 ， 政策目的虽然都是为了实现行业平稳健康发展 ， 但同时抑制企业通过加杠杆弯道超车的机会 。 东原地产概莫能外！
根据东原地产母公司迪马股份半年报数据数据测算 ， 剔除预收款后的资产股债率为74% ， 现金短债比为0.51倍 。 由于上述两项指标均未达标 ， 按照“四档管理”规则 ， 未来有息负债规模年增速不得超过5% 。 缺少源源不断的“活水”持续注入 ， 东原地产如何实现快速增长？
虽然东原地产自认为公司财务结构维持稳健 ， 但不可否认的是 ， 负债压力依然不小 ， 也有可能会拖累公司的发展 。 迪马股份半年报数据显示 ， 截至2020年6月末 ， 其负债总额高达603.35亿元 ， 处于公司历史较高水平 。 资产负债率高达79.84% ， 刚刚降到“8字头”以下 ， 但并未脱离“警戒区” 。
高价地拖累毛利率
在土地市场上 ， 东原地产一度表现得异常生猛 ， 但这也让它的盈利能力因此受到了影响 。
为了能够拿到地 ， 近年来东原地产制造了不少高溢价成交案例 。 在2019年7月 ， 东原地产旗下子公司昆明东易房地产开发有限公司通过竞拍方式 ， 以约20.32亿元成功竞得云南省昆明空港经济区一地块 ， 溢价率高达144% 。 而早在2016年4月 ， 东原地产在苏州拿下的地块溢价率高达284% ， 在杭州拿下的地块溢价率也高达183% 。
正是因为受拿地成本过高等因素影响 ， 东原地产近几年的盈利能力有所下滑 。 迪马股份2020年半年报显示 ， 公司销售毛利率为23.35% ， 与上年同期相比减少了9.8个百分点 。 与2018年中相比 ， 更是下降了14.05个百分点 。
此外 ， 过高的成本 ， 也进一步侵蚀了东原地产的盈利 。 迪马股份半年报数据显示 ， 2020年上半年 ， 公司扣非净利润为1.30亿元 ， 而去年同期为3.77亿元 ， 缩水了六成多 。


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