野心|卖股求钱，大房企收敛野心
【野心|卖股求钱 ， 大房企收敛野心】
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降负债、去杠杆已成为房地产行业主旋律 ， 股权转让无疑是当前房企补充现金流最快速的方式之一 。
中房报采访人员 许倩丨北京报道
不同于以往中小房企被迫退场 ， 在当前新一轮股权转让潮中 ， 大房企的身影明显多了起来 。
11月9日 ， 富力地产公告 ， 拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权 ， 买家为黑石集团 。
几天前 ， 中国恒大也发公告称 ， 将其持有的广汇集团40.964%股权转让予申能集团 ， 以此换取148.5亿元资金 。
近两个月时间 ， 中国金茂、招商蛇口(001979,股吧)、华侨城均密集传出股权转让的相关消息 。 这三家房企都是央企 。
“市场绝大部分投资者不欢迎配股 ， 因为会令每股回报率下降 。 现在最好的方法 ， 还是按预售证来销售房子；其次可能要卖一些已盖好的投资性物业；三是找人合作开发项目 ， 或者卖一些项目股权 。 ”此前富力集团董事长李思廉在回应“如何将三条红线变绿”时说 。
按照融资监管新规“三道红线”标准 ， 富力、恒大、金茂、华侨城等众多房企皆有踩线 。
“股权转让暴增的直接原因是融资环境收紧 。 规模房企尚且需要股权变现以符合监管要求 ， 抵御风险能力更弱的中小房企面临的压力更大 。 ”克而瑞地产研究分析师朱一鸣预计 ， 行业洗牌将会持续 ， 房企也将放弃之前广撒网模式的多元化策略 ， 放弃进展不佳的业务 ， 未来房企的股权转让现象将继续增多 。
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密集卖项目 ， 收敛广撒网模式
2020年 ， 房企的日子不好过 。 10月份开始 ， 房企在各大产权交易所挂牌项目转让的数量明显多了起来 。
中国房地产报采访人员从北京产权交易所获悉 ， 1个多月来 ， 新增26家房地产企业挂牌转让股权 ， 挂牌价共计约141.46亿元 。 这个数字并不包括前述中国恒大148.5亿元项目股权转让 。
值得注意的是 ， 当前这波股权转让潮中 ， 涉交易额较大的挂牌项目背后大股东皆是大房企 。 如招商局蛇口先后5次转让旗下公司股权 ， 共涉资超67亿元 ， 包括：转让深圳市商启置业有限公司49%股权 ， 底价26.02亿元；转让深圳市招盛阁置业管理有限公司100%股权及1.38亿元债权 ， 底价23.96亿元；转让深圳市太子湾商储置业有限公司100%股权及2.38亿元债权 ， 底价10.98亿元；以及转让深圳市乐艺置业有限公司49%股权、武汉招盈汉都置业30%股权 ， 底价分别为6.07亿元、2136.29万元 。
此外 ， 招商局蛇口还挂牌转让一处非地产项目股权——明华（蛇口）海员服务公司100%股权及7019.85万元债券 ， 挂牌底价17.49亿元 。
被招商局蛇口挂牌转让的这几家公司 ， 除深圳市招盛阁置业上半年盈利556.88万元外 ， 其余均处于亏损或高负债状态 。
中国恒大则是平价出售项目股权 。 据其公告 ， 11月1日 ， 恒大下属全资子公司 ， 与申能集团、广汇实业及孙广信签订协议 ， 将持有的广汇实业40.964%股权转让予申能集团 ， 总代价为148.5亿元 。
该项目股权是2018年9月恒大集团斥资144.9亿元入股所得 ， 从买入再到平价卖出 ， 仅过去了两年时间 。 按照中国恒大当时的设想 ， 入股广汇集团是为了更好地促进企业未来的发展 ， 和广汇集团展开全面战略合作 ， 推动恒大在汽车销售、能源、地产及物流等领域的发展 。
“此次中国恒大的股权转让 ， 将进一步改善中国恒大的现金流 ， 叠加此前战略投资者的入股 ， 客观上进一步解除了其债务危机 。 ”有地产人士这样评价 。
中国金茂也在频繁转让项目股权 。 11月11日 ， 据北京产权交易所披露 ， 常州龙茂房地产开发有限公司45%股权挂牌转让 ， 底价为8.66亿元 。 该公司由宁波宁兴房地产开发集团有限公司持股80% ， 智银有限公司持股20% ， 而宁波宁兴房地产开发集团的背后大股东正是中国金茂 。
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