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野心|卖股求钱，大房企收敛野心( 二 )


被中国金茂摆上货架的项目还包括：福州滨茂房地产公司51%股权、贵阳黔茂地产60%股权、转让并增资北京青茂置业60%股权给绿城 ， 交易金额均未披露 。
此外 ， 近期中海地产、首创集团、首开集团、珠江实业(600684,股吧)、中南建设(000961,股吧)、绿地集团 ， 都披露了股权转让信息 。
相比之下 ， 华侨城的“卖子”动作一直就很频繁 。 11月2日 ， 据北京产权交易所披露 ， 华侨城旗下公司拟转让武汉天创置业有限公司30%股权及相关债权 ， 转让底价约19.77亿元 。 这是近期其最大的一笔股权转让 ， 也是其一个月内欲出让的第9个项目股权 。 今年以来 ， 被华侨城陆续抛售的项目已超过18家了 。
这些被其转让的项目 ， 称之为“包袱” ， 是在“剥离不良资产” 。 截至9月30日 ， 天创置业的营业利润为亏损339.43万元 ， 净利润亏损339.43万元 ， 资产总计71.86亿元 ， 负债总计71.89亿元 。
另一个频繁卖项目的典型房企为新湖中宝(600208,股吧) 。 这个曾有着“上海内环地王”之称的扩张型房企 ， 自去年以来连续将多个项目卖给了绿城和融创 ， 交易金额超过193亿元 。 其最近的一次买卖是11月10日将旗下浙江启辉实业有限公司35%股权、浙江启隆实业有限公司50%股权卖给融创 ， 套现50亿元 。
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股权转让暴增背后：风险逼近
中小房企卖项目已司空见惯 ， 但大房企、国企央企的“卖子”动作密集出现 ， 却并非偶然现象 ， 甚至更像是在传达一种信号 。
在一位地产人士看来 ， 招商、金茂等央企本身经营倾向于稳健保守 ， 并非行业内的高杠杆企业 ， 积极出售股权主要是为了响应监管要求 。
“一方面是在近期‘三道红线’新规压顶之下 ， 公司需要偿还到期的债务 ， 缓解资金压力 ， 改善现金流状况；另一方面 ， 公司转让部分股权来获取资金 ， 腾出机会可以投资其他优质项目 。 ”诸葛找房研究院分析师陈霄对中国房地产报采访人员表示 。
融资监管新规“三道红线”出台后 ， 大部分房企有一条或多条指标“踩线” ， 政策压力下 ， 房企开始主动调整融资结构 ， 通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资 ， 出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一 。
富力、中国恒大被归类于“红档房企” ， 新湖中宝两条触线 ， 居“橙色档” ， 华侨城、中国金茂居“黄色档” 。
对于转让旗下广州国际机场富力综合物流园项目70%股权 ， 富力在公告中直言 ， 此番交易有利于集团优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率 ， 有利于本集团提高抗风险能力 ， 实现长期稳定健康发展 。 通过此番交易 ， 富力将获得资金超40亿元 。
富力还发了一笔高息债 。 据其11月12日公告 ， 拟发一笔2022年到期金额3.6亿美元的海外债 ， 利率高达12.375% 。 但高息融资在助力“借新还旧”的同时 ， 却并不能令房企真正实现降杠杆 。
相比之下 ， 招商局蛇口虽未踩线 ， 但上半年净利润却同比大降81.4% ， 截至6月底经营活动现金流-29.91亿元 ， 同比大降149.3% 。 三季度尤其是9月份 ， 招商蛇口加大推盘力度、项目股权转让 ， 三季报经营现金流终于转正 。
流动性趋紧是显而易见的 。 同时 ， 存量房时代房地产增速放缓 ， 各大房企利润率下滑 ， 降杠杆、保证财务稳健已成为共识 。
中国恒大在今年年初就宣布要全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略 ， 通过出售非核心资产并利用多元化业务融资也是它的一个选项 。 “力争2020年到2022年 ， 有息负债平均每年减少1500亿元 。 降负债的主要措施包括加大销售与回款、严控土地规模、分拆资产上市 。 ”恒大首席财务官潘大荣表示 。
陈霄建议 ， 房企要积极调整负债结构 ， 将降负债、降杠杆作为主要任务 ， 保证现金流安全 ， 防范各类金融风险 。 在拿地上保持理性谨慎态度 ， 控制拿地成本 ， 同时加大营销力度 ， 拓展营销渠道 ， 加速销售回款 。 在发展战略上 ， 从注重量的提高向注重质的提升转变 ， 实现高质量的发展 。 “预计未来或将加速行业内整合重组 ， 推动行业集中度进一步提升 。 ”


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