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地块|北京限竞房“大撤退”：去化承压 房企拿地热情消减

【地块|北京限竞房“大撤退”：去化承压 房企拿地热情消减】时代周报采访人员：刘帅
11月10日 ， 北京市规划和自然资源委员会披露 ， 朝阳区东坝、石景山中关村科技园、石景山区北辛安各有一宗地块正式挂牌 ， 为2宗宅地、1宗商业用地 ， 总起始价68.74亿元 ， 挂牌竞价截止时间均为12月14日15点 。
此前11月6日 ， 北京市规划和自然资源委员会已挂牌2宗房山区的不限价预申请地块 。
在所有挂牌地块中 ， 朝阳区东坝之前流拍的611限竞房地块“重新上架” 。 交易公告中 ， 在地块的文件中对“70/90”的描述 ， 由“套型建筑面积”变成了“套内建筑面积” 。
此信号一出 ， 业内人士猜测 ， 三道红线下房企拿地趋于谨慎 ， 对限价地块热情衰退 ， 北京限竞房时代或将逐步退出市场 。
从数据来看 ， 近年来 ， 随着市场的发展 ， 限竞房的市场占有比率也的确在逐步缩减 。 贝壳研究院统计 ， 从北京宅地市场来看 ， 2020年1-10月限价宅地成交面积为130万㎡ ， 同比下滑67% ， 降幅较大 。
11月15日 ， 北京某开发商向时代周报采访人员表示 ， 限竞房自身的条件造成了限竞房去化周期长；其次 ， 近年来拿地成本逐步走高 ， 在三道红线政策下 ， 若没有特别优良的地块 ， 公司将不考虑入手限竞房地块 。
仍是刚需首选
所谓“限竞房”， 简单来说就是“限房价 ， 竞地价” ， 让开发商向上竞地价 ， 向下竞房价 ， 以这种方式推出的住房就叫“限竞房” 。
“商品房品质更高 ， 但是价格也高 ， 对于我们这种刚需家庭 ， 还是首选价格优惠的限竞房 ， 虽然后续换房会复杂一点 ， 但是 ， 能解决我们眼下的住房需求就很好 。 ”在房山区看房的张新林（化名）这样告诉采访人员 。
2018年5月 ， 北京市住建委正式发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》 ， 限竞房是切实保障限房价项目的住房是用来住的 ， 其中规定限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的 ， 由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售 ， 所售住房为商品房 ， 但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易；比值不高于85%的 ， 由市保障房中心收购转化为共有产权住房 。 设定比例在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整 。
张新林认为 ， 限竞房是定死了价格的 ， 开发商一分钱都不许涨 ， 就算二手房价格涨上天 ， 有限竞房兜着 ， 购房者就还是安全的 ， 而且 ， 不少限竞房和同区域二手次新房相比 ， 已经具有比较明显的性价比优势 ， 价格差不多 ， 但户型品质楼龄明显胜出 。
贝壳研究院数据显示 ， 2020年1-10月北京限竞房成交面积为261万㎡ ， 市场占有率为46% 。 1-10月北京限竞房成交23594套 ， 90平以下成交套数占比约为77% ， 限竞房成交客户中至少八成为刚需客户 。
从项目上来看 ， 北京所供应的限竞房项目在逐步减量 。
据时代周报不完全统计 ， 截至到招商臻珑府和融创亦庄壹号入市 ， 北京限竞房已经开始逐步缩减 。 目前限竞房有昌平区东小口的奥森one、昌平区东小口奥海明月、亦庄河西区港中旅在开发项目、朝阳区东坝金地首开在开发项目、西红门熙悦宸著和熙红印、房山区官道中骏云景台、通州区马驹桥金悦郡项目 。
从上市之处的到现在 ， 限竞房在三年时间里 ， 从供应上百个项目 ， 到新项目屈指可数可谓走过了一场波浪行情 。
市场倒逼下的改变
推动限竞房出生的是市场规律 ， 而在市场规律之下 ， 现在的限竞房也要做出一些改变 。
据wind统计数据显示 ， 今年上半年北京总成交住宅地块31宗 ， 其中限竞房地块仅有6宗 ， 纯商品房地块23宗 ， 纯商品房地块已成为北京土拍主流 ， 其余两宗则为共有产权房地块 。 对比去年上半年出让的30宗住宅用地中 ， 有8宗纯商品房地块和12块限竞房地块 ， 限竞房地块所占比例明显减少 。


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