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|东莞楼市：楼梯房到底值不值？听行内人说完，我不纠结了( 二 )


2.房价下跌周期内 ， 品质差、地段差的房子会先跌 ， 然后传导到品质好、地段好的房子 。 相对而言 ， 地段、品质是房子抗跌的主张因素 。 一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区 ， 必然率先开启下跌步伐 。 很多刚需觉得是价格洼地纷纷入坑 ， 所以对于城市远郊需要谨慎 。 即便有概念炒作的远郊区 ， 也要看这些概念最终能否落到实处 ， 否则靠概念炒作支撑起的上涨 ， 也最容易高位下坠 ， 无人接盘 ， 一地鸡毛 。
提问：您好广叔 ， 总预算在400万以内 ， 想在天河公园板块买房 ， 投资为主 ， 请问有什么小区推荐一下？我目前看了易丰大厦 ， 东晖花园 ， 理想青年汇的复式 ， 东璟花园、粤韵庭园等 。 广叔帮点评下 ， 推荐几个小区 。 另外我也想去看天朗明居 ， 和骏景花园 。
回答：你好 ， 1、宁愿买贵 ， 不要买错 ， 这是大前提2、在总价一定情况下 ， 宁愿买面积小的好产品 ， 也不要买叽里旮旯的劣等货3、简言之：要买产品力上有优势的小区和产品天河公园 ， 400万以内总价预算 ， 可选择余地不太多 ， 这也是事实 ， 而且一定要把天府路小学、地铁优势这些价值点紧紧的握在手里所以 ， 东璟花园、粤韵庭园这些就属于第二梯队所要考虑的 ， 优先考虑天河公园西门的楼盘
提问：您好广叔 ， 海珠新盘鸣翠花园四期怎么样啊能投资吗？会不会受到琶洲的辐射啊？
回答：你好 。 现在不是建议 ， 那边其实挺成熟 ， 2手的话倒是可以看看 ， 如果一定要买新房 ， 可以去保利天汇看看！
提问：您好广叔 ， 请问鸿威海怡湾的投资价值高吗？
回答：你好 ， 鸿威海怡湾小区环境很不错 ， 但是有一点楼龄了 ， 双拼房也多 ， 属于跟涨型 ， 近日有传闻旁边的医院不建了 。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区 ， 目前还看不到一个可兼顾学位 ， 预期 ， 稀缺景观资源 ， 住宅集群 ， 承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区 。
提问：你好广叔 ， 前几天听同事说宝安的初衷近年来进步很大 。 因为我自己的房子带的宝一外学区 ， 感觉普普通通 。 但是随着大铲湾的建设和腾讯员工的涌入 ， 生源会有所改善 ， 学校成绩会逐步变好吗？这个逻辑有没有问题？感谢~~~
回答：学校的成绩背后 ， 底子就是生源 ， 近10年以来 ， 宝中碧海片区大量次新盘入市 ， 入住的人群主要都来自于粤海街道办的ICT行业大厂 ， 直到今天 ， 依然是码农们买房的首选之地 ， 这些人群虽然缺少一些原始积累 ， 但是都算得上是典型的中产人群：高知、专业、追求教育回报 。 也因此 ， 宝中碧海片区的这些学校 ， 以宝安实验为首 ， 海韵海旺、宝一外、海湾、新安等等 ， 都能够获得优质的生源 ， 虽然缺少一些历史底蕴 ， 但是成绩一直稳步提升 ， 以前列的宝安实验为例 ， 已经进入市前20的序列 ， 逐渐成为大家眼中的优质学校 。 因此我们很乐观的期待 ， 未来随着前海崛起、腾讯科技岛、宝中企业群入驻 ， 宝中碧海的居住人群和生源会持续优化 ， 几家学校的成绩会稳步提升 。
提问：您好广叔 ， 请问如果是不带主套的三房菁品园 ， 是86～100平的两种 ， 带主套的三房面积是107～112平两种 ， 赠送空中花园的面积是111几平 ， 带空中花园的户型是不是对标同一个面积段的带主套的户型要更合适呢？想过要留过道通过去空中花园 ， 放弃套房的卫生间改成衣帽间和过道！老师有什么好的建议吗？
回答：你好 ， 带空中花园111平可以对标那种107-112平的带主套三房 ， 其实我是觉得在天河区刚需上车的户型当中 ， 盈彩美居跟中海康城算是最好的 ， 90-120平的三房、小三房、带主套三房这些产品都还是不错 ， 当然不能跟近年的牛奶厂以及其他的新产品比 ， 所以这些产品都可以的 ， 看中了就买 ， 预测一下盈彩美居的那种83-87平小三房以后就是鱼珠板块流通性最好的三房 。


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