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东旭光电|又爆雷？蛋壳公寓部分租客面临“被换锁”！银行、房东、租客都慌了...蛋壳：没破产，不会跑路( 二 )


“像在蛋壳租房的租客 ， 支付房租时一般有两种方式 ， 一种是押一付三、押一付十二 ， 另一种就是通过所谓的租金贷来支付房租 ， 以租客的名义一次性从银行贷走一年的租金 。
但是面对房东 ， 蛋壳公寓一般是一季度给房东支付一次房租 。这其中资金的时间错位管理打造了蛋壳的资金池 。 ”
那蛋壳公寓利用打造的资金池去做了什么？
第一 ， 将租约债权打包为ABS ， 在资本市场募集资金 。所谓ABS指的是Asset-backed Securities ， 也称资产证券化 ， 是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持 ， 通过结构化设计进行信用增级 ， 在此基础上发行资产支持证券的过程 ， 它是以特定资产组合或特定现金流为支持 ， 发行可交易证券的一种融资形式 。租赁类ABS是非常常见的募资方式 ， 为发行者制造了高杠杆营收模式 。
记者了解到 ， 2018年8月7日 ， 长租公寓运营商蛋壳公寓就高调宣布 ， 全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”已设立 ， 发行规模为2.035亿元 ， 产品期限为3年 ， 在上海证券交易所正式挂牌 。
“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”作为国内分散式长租公寓领域首单真正意义上的租金收益权ABS ， 底层资产还款来源为入池物业的租金差额 ， 即蛋壳公寓向租客收取的租金收入与需向委托业主支付的租金之差 。
值得注意的是 ， 地产商主打的长租公寓是自有资产 ， 不存在这个问题 。 但是类似蛋壳公寓的二房东却需要通过高价竞争房东房源 。这就涉及到资金池的第二个用途 ， 即疯狂占领房屋出租权 。
记者向上述王女士的房东了解到 ， 以该房源为例 ， 蛋壳公寓支付房东的资金 ， 比租给租客整个房屋的价格要高出近2000元 。 为迅速占领租房市场以期在未来掌握定价权 ， 作为二房东的蛋壳公寓持续亏损 。
租金比倒挂严重 ， 蛋壳公寓相当于开拓了一笔有利息的资金流 。
图 / 图虫
蛋壳公寓公开发布的Q1财报显示：
蛋壳公寓营收增长 ， 亏损却在扩大 。 蛋壳公寓一季度营收为人民币19.396亿元 ， 同比增长62.5%；净亏损人民币12.344亿元 ， 而去年净亏损则为人民币8.162亿元 ， 亏损同比扩大 。 经调整后净亏损为人民币9.789亿元 ， 而上年同期净亏损人民币7.991亿元 。
据悉 ， 蛋壳公寓一季度运营开支为人民币31.016亿元 ， 增长58.5%；出租前费用为人民币920万元 ， 同比下滑89.0%；租赁成本为人民币19.557亿 ， 同比增长67.5%；技术与产品研发开支为人民币6100万元 ， 同比增长25.6% 。
截至2020年3月31日 ， 蛋壳公寓持有现金和限制性现金为42.26亿元 。 蛋壳公寓二季度以及三季度财报本报记者并未找到公开信息 。
这个资金盘盘子越铺越大 ， 在外来风险的刺激下 ， 资金链崩盘的征兆就出现了 。ABS顺利发行的需求是租金之差 ， 而在出租环节又有了租金比倒挂现象 ， 在疫情的刺激下 ，蛋壳公寓一旦不支付给房东租金 ， 房东收房 ， 租客不敢租房 ， 资金池没有源头了 ， 蛋壳公寓的资金链就会崩盘 。
深圳部分房东和租客到蛋壳公司维权
据券商中国报道 ， 记者了解到 ， 11月16日 ， 蛋壳深圳分公司楼下有不少人来维权 ， 包括收房租的房东和退租金的租客 ， 有的房东租金被拖延未付 ， 有的租客未收到租金返现 。
当日前往维权现场的一位房东李先生对记者表示 ， 现场没有蛋壳的工作人员 ， 只有义工在 ，不少未收到房租的房东情绪激动， 但被义工阻挡在楼下 ， 未能进到公司里面 ，义工称要进公司需要填表预约 ， 才能跟公司的人约谈 。
李先生告诉记者 ， 他本该11月1日收到蛋壳打款 ， 但客户经理跟他说要顺延15天 ， 但11月16日仍未收到打款 ， 出于担心来到蛋壳深圳分公司看看情况 。 因为据他了解 ， 他的房客已经将房租打给蛋壳了 。 不过 ， 有义工跟他说 ， 蛋壳公司没有流动资金付房租了 ， 如果确定不租了可以单方面解除合约 。


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