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房屋买卖中，这些“坑”你注意了吗( 二 )

房屋买卖


王先生知道自己租住的房屋易主后，认为赵先生侵犯了自己作为承租人的优先购买权，于是起诉到法院，要求确认王先生与孙女士之间的房屋买卖合同无效 。
赵先生认为房屋为其所有，出售给谁是自己应有的权利，没有必要告知王先生 。且该房屋已经过户到第三人孙女士名下，自己也没有办法了 。
法院审理后认为，“王先生以赵先生侵犯其承租人的优先购买权为由，要求确认赵先生与孙女士签订的房屋买卖合同无效，”没有法律依据，驳回了王先生的诉讼请求 。
法官解释说，所谓承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同的有效期内出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利 。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持 。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持 。”如果出租人侵犯了承租人的优先购买权，起诉出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，法院将不予支持 。
但在这种情况下，赵先生确已侵犯了王先生的优先购买权，在房价上升的情况下，丧失购房机会可能给王先生造成损失，也可能存在新房主要求王先生搬迁产生的费用，对此王先生可以起诉要求赔偿损失，以维护自己的合法权益 。
法官提示，卖房人在出卖有租赁合同的房屋时，切记要履行告知承租人的义务，让承租人对是否买房做出说明，如果侵犯了承租人的优先购买权，将会承担不必要的损失 。买房人在购买房屋时也要查清所购房屋的使用情况，否则可能出现购买房屋后无法入住的情形 。
房屋买卖是大事，如果处理不当，极易引发不必要的纠纷 。买卖双方应当做好证据留存，一旦发生纠纷，运用好法律武器维护自己的合法权益 。（臧小龙）

【房屋买卖中，这些“坑”你注意了吗】


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