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关于不动产物权登记的效力的相关裁判规则5条( 二 )

物权登记


审理法院：山东省菏泽市中级人民法院
案例来源：中国裁判文书网
司法观点
一、不动产的范围及房地一致原则
不动产 ， 是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物 ， 包括土地以及房屋、林木等土地定着物 ， 对整个社会都具有重大的政治意义与经济意义 。
土地是指包括土地、森林、水、矿藏以及阳光、空气的一切自然资源 。
地上定着物 ， 是指房屋、桥梁、铁路等固定且附着于土地之物 ， 达到经济上之目的 。
不动产的物权 ， 在各国都是传统物权法最重要的内容 。不动产物权的重要意义和作用 ， 又与不动产登记制度有着紧密的联系 。本条（《民法典》第二百零九条）规定 ， 除法律另有规定外 ， 不动产物权的设立、变更、转让和消灭 ， 经依法登记 ， 发生效力；未经登记 ， 不发生效力 。这表明 ， 原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段 ， 是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件 ， 也是不动产物权依法获得承认和保护的依据 。“居者有其屋 ， 耕者有其田” ， 与社会经济生活息息相关的不动产就是房屋和土地 。
我国采分离主义下的“房地一致”制度 ， 对土地管理和城市房地产管理分别立法 ， 在物权法中 ， 土地使用权属用益物权 ， 与房屋所有权分属不同物权 ， 对此 ， 《担保法》第四十二条、《物权法》第一百八十条、《民法典》第三百九十五条将“建筑物和其他土地附着物”和“建设用地使用权”作为两项可抵押的财产分别予以规定 。根据一物一权原则 ， 建筑物和土地使用权可分别设定抵押权 ， 说明两者系不同的物权客体 。又如 ， 《民法典》第四百一十七条规定：“建设用地使用权抵押后 ， 该土地上新增的建筑物不属于抵押财产 。该建设用地使用权实现抵押权时 ， 应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分 ， 但是 ， 新增建筑物所得的价款 ， 抵押权人无权优先受偿 。”即建设用地使用权抵押在先 ， 新增建筑物所有权的客体与担保物权的客体并不重合 。基于房屋和土地在经济利用、使用价值的不可分性 ， 法律必须确保建筑物受让人取得合法、完整的基地利用权 ， “房”“地”之上的处分权和处分性物权不可择一行使 ， 这就是我国法的房地一致原则 ， 如不能单独转让房屋而房屋范围内的土地使用权不发生转让 ， 又如建设用地抵押权和附着于建筑物之上的建工价款优先权的实现亦不可分别进行 。《民法典》第三百九十七条规定：“以建筑物抵押的 ， 该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押 。以建设用地使用权抵押的 ， 该土地上的建筑物一并抵押 。抵押人未依据前款规定一并抵押的 ， 未抵押的财产视为一并抵押 。”所谓“视为一并抵押”是法律拟制的“一并” ， 其意在权利人将房或地单独处分时 ， 法律推定其对未约定处分的财产作出共同处分的意思表示 ， 发生一并处分的法律后果 ， 并不意味着“房”“地”在物权客体上合二为一 。
（摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》（上） ， 人民法院出版社2020年版 ， 第47~49页）
二、登记生效的例外情形
依据本条（《民法典》第二百零九条）第一款 ， 不动产权利变动原则上应当以登记作为要件 ， 但法律有特别规定的除外 。从《民法典》物权编来看 ， 其例外情形为：
1.非基于法律行为的物权变动
民事法律行为和法律行为之外的法律事实 ， 均可引起物权的变动 。《民法典》物权编第二章第三节对非基于法律行为的物权变动的情形进行了列举式规定 ， 分别在第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十一条规定了因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权变动的情形 ， 因继承取得物权的情形 ， 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的情形 。


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