苏州2018年出让住宅类地块46宗土拍的溢价率较低( 三 ) （：苏州土拍“低溢价”成交传递啥信号

苏房网数据分析师夏玮芬分析认为：“苏州土地出让系列附带条件的出现，一定程度上确实加大了房企拿地开发的难度，从用地出让阶段就开始了对未来产品的细化要求。但是相当部分要求其实也是规范了城市经营性用地的功能性作用。房企在拿地开发的同时必须也要承担起相应的功能配套重任，比如规模性住宅对区域内幼儿园的配建，比如商住地块商业和住宅开发的节奏要求等等。这也意味着苏州的房地产市场，从土地出让阶段，就以规范和完善整个地段片区的城市化发展为导向。”

房企 “合纵”“连横” “抱团”取暖

而对越来越严苛的地块开发要求，更多的房企业学会了通过“合纵”“连横” 来“抱团”取暖。

过去的土拍市场，房企们大都各自为阵，或者暗中抬杠较量。在进行土地公开拍卖的时候，一旦泄露竞标对象，或是有强烈的拿地意愿，都有可能被其他竞争对手“抬价”，超出预期拿地。

而现在，更多房企学会了通过“合纵”“连横”来“报团取暖”。所谓 “合纵”：即对同一块地，将有意向的房企拉到一起，联合拿地。所谓“连橫”：则是以后期合作开发为诺，先游说其他房企不参与竞拍，从而低价拿地。

无论是“合纵”拿地，还是“连横”开发，都体现了开发商拿地观念的变化——不拿高溢价地。

在苏州房地产市场，房企合作的并不少见。如正荣金辉合作的花漫四季、中交路劲合作的璞玥风华、万科苏高新合作的万科公园里、万科遇见山等，泰禾和华发合作的姑苏院子等等。园区斜塘苏高新地块已被融创收购，传地块在开拍前双方就已有合作意向。

随着市场的变化，在高价地块入市面临巨大开盘压力的情况下，由三家、四家、甚至五家房企“抱团”，联合开发的项目也逐渐增多了。在新盘比较多的苏州高新区浒墅关板块，合作开发的楼盘较为多见，如云栖麓，由碧桂园、光明地产、上坤、绿都、阳光城五大开发商联合打造。翡翠公园，由苏高新地产、蓝光、上坤、万科四家联合；合著花园由金茂、招商、首开、中粮四家央企联手打造。

分析这些合作楼盘，不难发现，之前合作过的，已经磨合的比较好的房企，已经开始有了持续合作的趋势。在面对市场困境的时候，房企们之间的相互竞争并没有那么强烈，更多的则在“抱团取暖，共同抗寒”。