苏州2018年出让住宅类地块46宗土拍的溢价率较低( 二 ) （：苏州土拍“低溢价”成交传递啥信号

土拍规则升级，对开发要求提高

事实上，土地的流拍和低溢价率情况一直有发生，哪怕是在市场没有调控的情况下。这跟地块本身的竞价要求、地块有无硬伤、地块所在板块的受欢迎程度等都有一定的关系。

先来看看去年土拍的数据。

2017年，苏州市区（不含吴江）全年成功交易了38宗宅地。其中相城区和吴中区均为10宗，苏州工业园区7宗，苏州高新区6宗，姑苏区5宗，平均溢价率为23.2%，最高溢价率达55.26%，较2016年频频出现超100%溢价率的情况有较大改变。

在成交的这些宅地中，74%都需现房销售。而这些地块大多位于甪直、望亭、渭塘、通安、临湖、吴中度假区等非中心板块。

地块的竞拍条件不断提高。2017年有一宗地块在挂牌出让时明确：竞买人或其控股股东的公司须为“世界500强企业”，这一要求，直接将中、小型房企拒之门外。

此外，地块配置中还加入了需要有一定比例的人才公寓、或者定向人群销售、限制价等，还有要求纯租赁性质的地块。

进入到10月、11月后，进入竞价流程的重点地块，出让要求比以往更为细致。比如被苏高新以底价竞得的狮山地块，除了提出“全装修”交付外，还规定沿珠江路的住宅房源不得设置开敞阳台，且封闭阳台建筑面积全部计入统计率。另外，地块还在建筑面宽、沿街立面、布局朝向，甚至小区入口形象等方面都提出了细致要求。

万业地块除了要求自带幼儿园外，还在幼儿园的交付时间、小区围墙、建筑面宽、车位配比、户型面积等方面有了更细致的要求，并说明南北地块容积率可统筹平衡，但单独地块容积率须大于2.0，这也意味着后期这两块地不能做“高低配”来分摊容积率。

吴中太湖新城地块不仅要求商业办公与住宅部分须同步建设，还特别说明，在商业办公封顶前，商品住宅预售不得超过住宅总计容面积的70%。剩余部分要在商业办公主体建筑封顶后，才能申请预售许可，还有商业部分不可分割销售或转让，商务部分竣工验收备案5年内不可分割销售或转让等这类严苛的要求。

相比之前的地块拍卖条件，这些细化和升级的要求，在引导开发商后期规范操作的同时，大大增加了地块的开发成本，不断考验着开发商的竞争力。而在这样严苛、细致的地块规划要求下，能够拿下地块的，只有那些资金实力雄厚的品牌开发商，大量中小型房企无力承担。

苏州2018年出让住宅类地块46宗土拍的溢价率较低( 二 )