独家代理房源房没卖成房东讨要违约金受阻( 二 ) 最近市民林先

律师中介说辞不成立

江苏法舟律师事务所的张虎律师有着多年的房地产纠纷和案件处理经验。在他看来，独家代理合同是与中介签订的，经纪人离职与否，不影响合同的效力。买卖双方一旦签订了代理合同，就具备了法律效力，对双方的行为都有约束。市场行情的波动或是房东不同意调整价格导致房子没卖掉，都不能作为拒绝赔付违约金的理由。因为从法律角度，这些说辞都不成立。

林先生与中介公司签订的合同第五条为：委托销售期限内，乙方（中介）若以低于委托销售价格出售该房屋，乙方（中介）应及时告知甲方（房东），征得甲方同意（以合同约定的价格为准，甲方签字最终确认）。可见林先生不同意调整房价不是中介拒绝履行合同的正当理由。林先生可投诉到房屋主管部门，也可通过司法途经解决此事。

延　伸

卖房选择“独家代理”有利有弊

业内人士：建议选择正规、值得信赖的大公司

采访中了解到，不少房东为了快速出售房源或卖个好价钱，会选择与二手房中介签订独家代理合同。

签订了独家代理，一来，房东能避免在多种平台上发布房源导致的价格不统一问题，还可以减少被电话骚扰的几率。中介也会对独家房源投入更多的资源，全力以赴推销。业内人士提醒，独家代理具有一定的优点，但房东也要理性选择。

业内资深人士透露，一些中介所谓的“签独家”，看似条件优厚，实则是让当事人陷入被动局面，最终不得不接受中介提出的其他条件。

有些中介会许诺高价，许诺快速卖出，但条件是签独家。一旦签约后，要么不带人看房，要么看房后没结果，并将责任推至卖房者身上，称其之前定价过高。而且，因为选择了独家代理，卖房的其他渠道就被堵死，容易遭遇房子难以出手的情况。

21世纪不动产无锡城市公司副总经理李娜表示，通过中介售房，房东通常需注意中介的品牌、信誉及服务水平，还要注意签订的独家代理合同中，所规定的独家代理期限以及违约情况出现时双方所需承担的责任。实际操作中，中介对于独家代理违约的情况，大中介公司的通常做法是，在与房东签订独家代理时就已给房东一笔“保证金”。如果在约定期限内没能把房子卖掉，这笔“保证金”就转为“赔付金”给到房东，不收回；如果房子成功卖掉，这笔“保证金”将被收回。所以她建议，选择独家代理时业主一定要选择正规、值得信赖的中介公司。如果中介公司一开始就给了房东一笔与违约金等额的保证金，那中介违约后，也就不存在卖房不成功房东苦苦讨要违约金的情况了。　