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房地产税有可能替代土地出让收入吗？(11)

2.2.2模拟房地产税完全替代土地出让收入的税率临界点

当免征面积超过12平 ， 或税率在4%以内时 ， 模拟全国城镇住房房地产税无法替代土地出让收入 。 以2017年52704亿为标准 ， 测算模拟房地产税对土地出让收入的替代率 。 结果表明 ， 当前房价和城镇存量房规模下 ， 模拟房地产税要替代土地出让收入：当免征面积0平时 ， 税率需在2.5%以上；当免征面积12平 ， 税率需在4%以上 。 因此 ， 当免征面积超过12平 ， 同时税率在4%以内时 ， 模拟房地产税无法替代土地出让收入 。

房地产税有可能替代土地出让收入吗？

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2.2.3短期：房地产税无法替代土地出让收入

短期内 ， 模拟房地产税规模无法超过土地出让收入 。 主要有两个原因：一是考虑合理税负和居民居住需求 ， 税率温和、税收优惠力度较大；二是快速城镇化阶段房地产税规模难以匹及土地出让收入和房地产交易税费 ， 为避免冲击土地财政 ， 地方政府征收动力不足 ， 征收力度受限 。

第一 ， 为避免居民税负过重 ， 税率温和、税收优惠较大 。 我们测算 ， 考虑居民房地产税负担能力 ， 2017年合理的住房房地产税规模1678-19579亿 ， 仅占2017年地方财政收入0.8-9% ， 和2017年土地出让收入5.3万亿相距甚远 。


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