房地产税有可能替代土地出让收入吗？(12) 导读2019年政

用房地产税收入比衡量居民的房地产税负担，计算方法为房价收入比（房产价值/居民收入）*综合实际税率（房地产税金额/房产价值）。根据我们的研究报告《当前房地产市场风险状况评估》，以8个欧洲成熟经济体为对比样本，样本国家房地产税收入比均值2.2% ，以房地产税作为地方主体税种的英国、法国、荷兰和捷克房地产税收入比分别为6.7%、4.1%、1.2%和0.6% 。以0.6-6.7%作为我国合理的房地产税收入比区间，对应的合理房地产税综合实际税率0.1-1% 。当人均免征面积30平，对应的合理房地产税综合名义税率在0.3-3.5% 。

我国房价收入比为7 ，在样本国家中最高，比第二的英国高1.1 。按高企的房价收入比对我国房地产税的实际税率形成限制：房地产税制设定会充分考虑居民税负承受能力，房地产税法大概率会设定灵活的税收优惠和较宽的税率范围供地方政府选择；地方政府将选择较低的名义税率和较大的税收优惠，以降低实际税率、使房地产税收入比维持在合理范围。

因此，考虑合理的居民房地产税负担，以2017年底全国城镇住宅市值213万亿计算，模拟房地产税规模1678-19579亿，占2017年地方本级财政收入的1.1-13.0% ，和2017年土地出让收入5.2万亿相距甚远。