中梁地产IPO难产背后：极致高周转，隐秘资金池，凶猛御人术( 四 ) 划重点：1.20

首先是拿地，中梁坚决下沉至三四线城市。

招股书显示， 2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。与之对应，近三年土地储备分别是770万、1900万、3640万平方米。

易居研究院百家房企拿地报告统计显示， 2019年至今，中梁已斥资171亿元拿下33块土地，二线与三四线城市各占比一半，合计建筑面积约373万平方米。

截止2019年3月底，中梁的土储规划总建筑面积是3890万平方米。

《棱镜》从中梁内部获悉，该公司拿地原则是不拿地王、不囤地块，净利润率超过11%-13%才允许拿；除非遇到限购限价等政策性风险，项目开盘去化率低于70%-80%要被公司罚款，该公司基本能做到90%的项目去化率。

拿地之后的运营策略，中梁追求“快进快出、小步快跑、低开高走” ，奉行“456”模式，即4个月开盘， 5个月现金流回正， 6个月再投资，甚至比碧桂园有过而无不及。

例如温州瑞安中梁首府项目，已经达到3.6个月开盘， 3.8个月现金流回正， 4.7个月即实现销售回款再投资。

克尔瑞咨询在2018年的一篇文章中写道：“用黄春雷（中梁控股CEO）的话说，这是一种‘批发’的逻辑，货如轮转，依靠资金的高效周转带来流量销售金额的几何式增长。 ”

一位不愿具名的中梁员工对《棱镜》表示，公司内部奖罚分明， “456”模式是底线，一般都会提前完成目标，如果没完成会从“成就共享”里扣钱，每个项目就像接力跑，从拿地到销售，一环套一环， “没有人拖拖拉拉地干活。 ”

中梁地产IPO难产背后：极致高周转，隐秘资金池，凶猛御人术( 四 )