房企跟投退热业内：跟投规则要改变，从共享到共担( 二 ) 房地产上行周期

但是目前，中国的房地产已经走入另一个发展阶段， “从增量开始慢慢进入到存量为主的时代。 ” 成锦亚说，并不是所有的项目能适合跟投。此外，随着净利润率的降低、地货比的升高、现金流回正越来越难，跟投的收益回报也在降低。

成锦亚提供了跟投年化收益率的计算公式：收益率=净利润率/地货比×现金流回正时间（地货比指的土地价值与货值的比例）。 “存量时代，地产的净利润率逐渐与制造业齐平；以前的地货比是20%、30% ，现在一线城市的地货比肯定超过了50% ，二线城市也基本在50%左右；在现金流方面，金融去杠杆，通过融资回正越来越难，同时项目周转、去化的速度变慢。 ” 成锦亚说，如果按照5%的净利润率、50%的地货比、现金流两年回正，未来的跟投年化收益率仅5% 。所以，未来的跟投年化收益率都会下降。

当下，楼市调整仍在持续，房企的跟投也出现退热，收益率从高则超过100%下降至30%左右，有的收益率甚至在15%左右， “现在有的房地产项目确实出现亏损的状况，有人就不愿意跟投了。 ”