【诚信建设万里行】小区物业服务缘何离业主期待相差甚远( 二 ) 維護重要設施設備不給力

　　此外，一些物业公司对小区重要设施设备的维护也不给力，比如电梯维修保养和照明设备故障修理不及时、指示牌/警示牌不清晰、配电电线杂乱无序、墙体地面渗水破损等。

　　值得一提的是，停车依然是个大问题。在148个被体验的住宅小区中，调查发现89个住宅小区存在车辆违规停放、乱停乱放等问题，问题发生率为61.14% ，其主要问题体现在“小区内停车场乱停车”“小区出入口乱停车”“一楼大堂停放非机动车”等。还有业主反映，小区固定停车位本来就不足，物业还让外来车辆随意进出，不仅造成停车难，也带来一定安全隐患。

　　共有产权收益大多成了糊涂账

　　最近，北京朝阳区市民楚女士发现自家小区电梯里的广告越来越多，有二手车相关的、有大闸蟹相关的，还有电商“双11”相关的内容等，但是她并不知道物业收取的广告费去了哪里，物业也没有公示。

　　中消协律师团律师李斌对记者表示，根据《物权法》的有关规定，利用小区共有产权（财产）而取得的收益（如电梯广告、户外广告、小区公共区域的停车位等收益），应当视为公共收益，业主有权参与收益分配，也可用於补充小区物业公共建设基金，如用於电梯维修、消防设备更新、绿化维护等。但在实际操作中，共有产权收益部分大多是一笔糊涂账，业主难以窥其究竟。

　　专家指出，当前我国很多城市商品住宅小区从建设、入住到使用，小区“区龄”已有几十年，这些小区的公共设施亟待大范围维修与更新，如屋顶防水维修（防水一般保质期10年）、电梯大修（电梯的使用寿命一般15~20年）、外墙瓷砖脱落维修、消防系统更新、监控系统更新等。结合《物业管理条例》的相关规定，在物业维修基金用完後，小区共有产权收益就成为小区公共设施的“救命钱” ，如果这些“救命钱”游离於业主管理之外，一旦需要大面积维修又出现无钱可修的情况，後果不堪设想。

　　另外，小区停车费也是一笔糊涂账。某行业内人士反映，小区停车费收益在所有小区公共收益里占比大约为30%至50% ，但对这部分收益具体是多少，放在哪里，用在哪里，业主难以知情，也几乎没有刚性的制度约束，基本上任由物业公司支配。

　　说不得、轰不走的问题较为严重

　　小区物业服务离业主的期待相差甚远，根源何在？中消协有关负责人指出，根据《物业服务收费管理办法》规定，物业服务费用的收取形式分为包干制和薪酬制两种。本次调查发现， 148个小区中实行包干制的占比57.74% ，实行“基础费+增值费”的为15.98% ，采用酬金制的为9.79% ，其他占比16.49% 。可见，当前我国很多地区的物业计费方式以包干制为主。