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黄奇帆：未来再想着炒房来赚几倍钱的概率几乎归零

黄奇帆：未来再想着炒房来赚几倍钱的概率几乎归零

黄奇帆：未来再想着炒房来赚几倍钱的概率几乎归零

日前 ， 在由中宏国研（北京）信息技术研究院主办的2020中国经济形势解析高层报告会上 ， 重庆市原市长、第十二届全国人大财经委副主任委员、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆出席并发言 。 很高兴来参加你们这个活动 ， 我原来以为可能就是一个小的培训班 ， 后来一看有上千人 ， 而且都是各个方面企业领导 ， 说明这个活动搞得热气腾腾 ， 很有凝聚力 。 首先就是讲房地产 。 中国房地产调控也好、发展也好 ， 到了现在这个阶段大家都很关注今后五年、今后十年 ， 比如到2030年 ， 今后的十年中国房地产会出现什么样的趋势 ， 我想很重要的是六个方面的趋势 。 第一个趋势 ， 房地产的总量 每年的建设量会趋于缩小 ， 规模会缩小 ， 逐渐的减少 。 我们去年整个中国的房地产 ， 去年一年的建设规模17亿平方米 ， 建了17亿平米 ， 销售规模也是17亿平米 ， 大体上是世界之最 。 我自己估计2030年的时候 ， 这17亿每年会逐渐减少 ， 到2030年会降到10亿平方米左右 。 到了10亿平方米以后 ， 是不是到2040年降到5亿平方米呢？也不会 。 到了10亿平米左右就变成一个平衡点 ， 每年折旧和每年需要新建的数大体上进入平衡态 ， 就变成一个持续稳定的发展状态 。 这是我讲的整个趋势 。 这就要解释一下为什么2000年-2018年房地产的生产量能够涨16倍 ， 或者说为什么1990年-2017年 ， 房地产从1000万平方米涨到17亿平方米 ， 这个倍数不得了 。 这里边就有四个原因 ， 造成中国一旦发力的时候房地产非常大规模的扩张 。 第一 ， 1990年的时候整个中国城市居民人均住房面积是不到10平方米 。 那时候上海人的困难户是人均2平方米 ， 你想象一下8个人家16平方米 ， 不到20平方米 。 那20平方米要吃饭、要休息 ， 又要睡觉 ， 吃饭的时候在这间房里 ， 做功课也是在这儿 ， 睡觉的时候肯定桌子上睡人 ， 地上铺了席子睡人 ， 上面再吊个吊床也睡了 ， 七八个人要睡在这里 ， 住房是非常困难的 。 所以首先中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米 ， 有的城市50平方米 ， 就是住房改善的过程 ， 一个非常大的刚需扩张的过程 。 这是第一个概念 。 第二 ， 大量的农村居民进城产生了刚性 ， 小城市居民进中城市 ， 中城市居民进大城市 ， 大城市居民进上海、北京、特大城市等等 。 讲这个意思就是城市人口扩张 ， 当然同样需要人均30、40平方米 ， 总之现在的中国城市人口6亿多 ， 7亿左右 ， 还不算农民工的话 ， 这7亿人口实际上都是平均达到了40-50平方米 ， 这是第二块 ， 就是人口扩张产生了巨大的刚需 。 第三 ， 我们在城市发展中有个旧城改造 ， 对一些棚户区、一些危旧房拆迁 ， 许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的 ， 有些地方一般的房子拆掉 。 这种拆迁的过程 ， 拆旧的要造新的 ， 旧城改造 ， 这一块也是发生在40年来 ， 特别是近30年来城市发展中的一个故事 ， 这一块也是个拆旧迎新 ， 拆掉1亿平方米 ， 可能造了3亿平方米来覆盖 ， 这是一块新的补充 。 第四 ， 我们正常的房地产折旧 ， 中国的房子50年代的时候农村里是土坯房 ， 城里是砖木结构房 。 土坯房五六年就要拆掉重造 ， 里边没什么钢筋水泥砖瓦 ， 就是土坯搭起来的 ， 刮风下雨有四五年就重来了 。 砖木结构的房一般15年 ， 城里的也要拆掉 ， 这是一种 。 到了改革开放1979年以后开始造钢筋混凝土 ， 那时候钢筋混凝土的标准就是5层楼到12层楼 ， 这些房子的标准理论上没有任何人去破坏它 ， 30年左右就到了折旧年龄 ， 拆迁重来 ， 也就是说它只能生存30年 。 在这个意义上讲如果你1980年造的房 ， 现在差不多又要拆了 。 中国这样的房屋也是钢筋混凝土的 ， 但是水泥标准、钢筋混凝土各方面的档次比较低 。 一直到2010年以后 ， 我们建设部出了新的钢筋混凝土建设标准 ， 这个标准造出来的房子大体上都可以50年-70年 。 那么世界各国现在的钢结构的房 ， 欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大 ， 这些发达国家只要是钢结构的房一般都是100年 。 所以我们国家以前的房子15年、30年 ， 拆了造 ， 造了拆 ， 许多造的时候产生的GDP一到拆的时候全部归零 。 所以中国人花钱花的是最多的 ， 积累的是不够多的 。 在这个意义上 ， 我们的GDP常常造了很多效益不高 ， 战略上讲无效的GDP 。 我们辛辛苦苦 ， 但是生活的质量、富裕度 ， 由于这种无效其实付之东流的也不少 。 这四个情况是我们过去30年 ， 从1990年到现在1000万平方米变成1亿平方米 ， 变成10亿平方米 ， 变成17亿平方米一年建设量的一个原因所在 。 从90年代1000万平米到1亿绝对量不多 ， 但是增加的倍数这十年涨了10倍 。 新世纪初的十年从1亿变成10亿 ， 又涨了10倍 ， 这十年涨的最快 。 2010年以后 ， 到2018年涨了一倍 ， 但是基数大了 ， 这八年也差不多涨了7亿 ， 所以从量来说大体上是这么个情况 。 为什么可以说今后的十多年 ， 房屋建设不会17亿再变成34亿、40亿 ， 不会这么涨 。 因为刚才说到高速度扩张的四个原因大部分消失了 。 二 ， 对房地产的价格趋势做个判断 。 我们还是以2000年的房子价格算账 ， 因为1990年没有房地产市场 ， 都是政府分配 ， 你说不清是什么价 。 但是2000年的时候房地产市场价格已经商品化了 。 那时候全国平均的房价其实就是1000块钱左右 ， 这是全国房价的总平均 。 上海的住房平均价格其实就是2000多块一平方 ， 均价是从2000年2000块钱的均价 ， 现在变成了三万五 ， 涨了16-17倍 ， 这是一个均价的概念 。 第二 ， 高档房那时候7000块钱 ， 现在是12万 。 也差不多涨了16-17倍 。 现在上海衡山路那个2000年7000一平方的 ， 现在就是是12万-13万 。 所以这20年房价不是翻三番 ， 其实是三番半 ， 四番左右 。 全国之前是1000块钱均价 ， 现在差不多一万多块 ， 全国的均价涨了10倍左右 。 北京要算账的话相信也是十五六倍 ， 杭州也是 。 深圳会倍数更高 ， 因为深圳1990年的时候是渔村 ， 到2000年成了国家级的大城市 ， 这个大城市的房价还没有上海那么高 ， 但是现在深圳的房价不比上海低 ， 所以他的倍率有20倍 。 总而言之中国的房地产全国而言平均是涨了10倍多 ， 在这20年 。 那么这就要分析涨10倍是什么原因 ， 要有个结构性分析 。 任何问题只有把结构性的原因搞清了 ， 你才能看到趋势 。 刚才说建筑总量也是分析结构才看得清趋势 。 同样 ， 分析价格也要看结构 。 物价的问题、价格的问题 ， 从来有三个原理来支撑： 1.任何商品价格上涨和供求有关 ， 供不应求就涨价 ， 供过于求、供大于求就跌价 ， 供求决定价格 。 这是一个原因 。 2.价格因素往往是货币现象 。 如果货币印发的多 ， 价格就会涨 。 这就和基础货币有关了 ， 我们国家在2004年的时候 ， 整个国家基础货币发行量 ， 就是印钞票的基础货币发行量是4万亿 ， 到去年整个国家基础货币是32万亿 ， 涨了8倍 ， 翻了三番 。 这个基础货币出来当然要进入市场 ， 会引发通货膨胀 。 但是大家又没感觉 ， 这个杯子没涨价 ， 或者说我们的生活用品很多也没涨价 ， 因为所有这些平时使用的商品都是属于产能过剩 ， 供过于求的 ， 所以即使通货膨胀在买不掉的东西面前 ， 通货膨胀也没用 ， 商品不涨价还是不涨价 。 物价上升是三个因素 ， 一是货币发行 ， 通货膨胀 。 二是供不应求 ， 如果仅仅供不应求货币没发行 ， 供不应求也不会出现 ， 因为大家都穷 ， 穷的资金收缩 ， 买不动东西 ， 你说供不应求这种事情除非是很奇怪的管制 ， 正常情况下不会的 。 所以在我们这十几年货币这么增加了 ， 没有感觉各方面都通货膨胀 ， 那这个钱总要出来 ， 出到哪儿去呢？只有房地产是供不应求的 ， 是一个从人均10平方到40平方的过程 ， 是一个城市人口3亿、5亿变成6亿、7亿的过程 。 这个过程有一个巨大的蓄水池 ， 使得资金涨了8倍 ， 影响商品的价格自然也会往上涨 。 所以实际上通货膨胀支撑了房地产 ， 或者房地产吸收了通货膨胀的因素 ， 使得社会上其他的东西不怎么涨 。 今年可以说猪涨价吸收了各种因素 ， 房地产倒没怎么涨 。 所以第二个因素是通胀 。 3.汇率 。 货币是一个国家自己的货币 ， 从全球来看每个国家的货币对别的国家都会形成汇率 ， 这个汇率如果升值了 ， 这个时候是一种概念 。 如果贬值了 ， 外汇进入中国买房子就变得便宜 。 如果你的货币升值了 ， 外国人拿了钱来买中国的东西就显得贵 。 那么在这个过程中也会推动中国房地产价格往上升或者往下降 。 讲这三个因素 ， 过去的20年都是推过中国房价上升的 。 但是今后十来年这三大因素存在不存在？当我们的货币从4万亿增加到了30多万亿 ， 涨了8倍 。 M2过去十几年每年增长10%以上 ， 最高的时候增长20%以上 ， 现在开始你看已经连续三年中国的M2每年的增长就是在8%-9% ， 很稳健 ， 一位数的增长 ， 也就是GDP涨多少 ， 物价指数是多少 ， 加在一起就是它的增长率 。 同样基础货币的发行量也大体上在8%左右 。 总结 ， 中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步 ， 再也不会出现GDP涨8% ， 货币涨16%或者20% ， 这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池 ， 把房地产价格泡高 ， 这是一个概念 。 第二 ， 人民币基本上是在升值或者稳定当中 ， 中国人民币今后十年又要从现在的1：6降到1：8或者1：9 ， 我认为不会出现这样的概念 。 人民币稳定或者还在升值 ， 外资进来炒作房地产 ， 买了你的房 ， 等着你的房子升值的概率很小 。 因为如果人民币贬值他外汇值钱来买 ， 买了之后中国房地产升值了他赚钱 。 如果你这个汇率显得人民币很硬朗 ， 他用外汇换成人民币买你的房子就贵 ， 过几年哪怕房子涨了一点 ， 他的货币如果没有出现大起大落的话 ， 他赚不了多少钱 。 所以汇率现象炒作中国房地产的可能性不大 。 货币现象使得房地产泡沫扩张可能也不大 。 从这个意义上讲 ， 再想着炒房 ， 十年翻一番、翻两番 ， 来赚几倍钱的概率几乎归零 。 你说某一个地方的房子有可能 ， 但也不会出现十年翻两番 。 所以在这个意义上大家别再把生活的理念用2000年-2015年期间的经验来推理今后15年 ， 反犯经验主义的错误 ， 这是房价的问题 。 第三个概念 ， 就是中国的房地产债务会得到控制并且有较大幅度的下降 。 中国房地产世界之最的现象就是高负债 。 房产商平均负债率84% ， 这是讲整个中国9万多个房产商的负债率在84% ， 是不是我们中国的前10个、前100个大的房产商的负债率就低一点呢？2018年中国前10大房产公司资产规模在5000亿以上到1万多亿之间的前10大房产公司 ， 他们的负债率是84% ， 跟9万个房产企业的负债率基本一样 。 香港人炒房地产 ， 香港的房产公司可以说就是中国房产商的老师 。 但是香港房产公司的平均负债率就是在35%左右 ， 香港的房产公司到了大陆来运行 ， 是不是南方的橘子跑到北方就变了呢？也没有 ， 现在香港的那些有名有姓的房产公司在中国的房产独立核算 ， 负债率也是40%左右 ， 并不怎么高 。 可见房地产公司的负债率高是中国特有的现象 。 美国、欧洲也负债率不高 ， 都在50%以内 。 为什么我们的负债率特别高呢？大家只要看看房产商怎么运行的 。 首先是批租土地的时候 ， 一块地如果有1000亩 ， 1亩地如果500万 ， 那么1000亩地就是50亿 。 这50亿不是自有资金 ， 是跟银行贷款来的 。 银行本来应该有自有资本金抵押物才能跟银行贷款 ， 现在银行说你买地的钱我给你 ， 买了以后这块地抵押给我 ， 本来已经先有抵押品再借给你钱 ， 现在这地方就交错了 。 这50亿地买下来是负债 ， 然后要把这个房子建起来可能要花100亿 ， 这100亿就是要有一个开发贷 ， 这个开发贷假如说他去借了60亿 ， 他整个要100亿 ， 他可以先借五六十亿滚动开发 ， 分一期、二期开发 ， 这是第二个 ， 开发贷又是借来的 。 第三个是等到你把一期的房子造好了 ， 他就进行预售 。 老百姓钱给了房产商 ， 把全部的款项 ， 包括按揭贷款付给了房产商 ， 房产商的房子可能要过一两年才能封顶造好交房 。 这一年里面只要你拿了人家的钱 ， 东西没交给人家 ， 你就是欠债 ， 这种欠债说得好听一点叫无息欠债 ， 因为老百姓买房的钱没有利息 ， 让房产商白白利用了 。 说得不好听 ， 实际上是一个赖皮的欠债 。 这三个概念一起已经把房产商的一生都在负债概念总结出来了 。 中间总有一点自己的资本金或者利润在里面滚 ， 所以负债率这三块就是到了84%、85% ， 这都是讲正常的 ， 项目运转正常、房产公司正常、规模不小 ， 实力也很强的 ， 就到这一步 。 几千亿的运行 ， 三笔账一算就叠加起来了 。 如果这个房产商规模小一点、质量差一点 ， 资金短缺的严重程度更厉害一点 ， 他可能这三种资金过来还不能够把项目搞成 ， 他可能还要欠施工款 ， 施工队里农民工的工资欠款 ， 建筑企业的欠款 ， 或者说让建筑企业垫资来建设 ， 以后房产卖掉以后再一起还债 。 这时候他可能都已经到了资不抵债 ， 再进一步的等没办法的时候 ， 职工乱集资投入到里面也是一种资金周转 ， 也是一种负债 。 甚至进一步的来一个 ， 房子不太好卖 ， 说这个房子现在两万一平米卖给你们 ， 卖给你们以后 ， 你们跟我签了合同 ， 我以后按每年15%帮你们回购反租 ， 也就是说你们买过去 ， 然后你再交给我 ， 我帮你们把房产出租 ， 这套房子你如果100平方米 ， 2万一平米是200万 ， 你200万给我 ， 我给你15%的年息 ， 每年给你30万 ， 相当于乱集资行为 。 售后反租 ， 听着很规范 ， 但这都是房产商透支过分的一种状态 。 大家有时候一说房地产暴涨8倍的价格、10倍的价格 ， 房地产一定是富的流油 ， 某种意义上很多房产商就是在为债务打工 ， 还本付息 。 当然如果在100亿的基础上 ， 80亿还掉了 ， 赚十几亿还是可能的 ， 要从这个角度他也是富豪 。 但是从房产产生了8倍、10倍的价格上升 ， 他居然只赚了百分之十几 ， 其实里面有很多中国房产商不可评估的损失 。 可以这么说 ， 中国房地产8倍、10倍的增值的真正的载体 ， 真正房地产富起来的群体是在座所有人或者整个社会老百姓 ， 在这20年买房子的小业主群众 。 在这个意义上讲 ， 正中下怀 ， 挺好 。 我们房产挣了100万亿、200万亿 ， 80%的钱是老百姓拿去的 。 那么高负债模式你可能高杠杆 ， 你可能也是高利润 。 但风险也极大 。 但是对于房地产十年、二十年增值5倍、8倍的来说 ， 保存着 ， 低杠杆持有着是最大的发财 。 在这个意义上整个中国的房产商很少能够持有房屋赚到8倍再卖的 ， 这种案例中国前十大的房产商没有一个有 ， 因为他们都是80%以上的负债 ， 他想持有也持有不了 ， 每年借1万亿的债 。 7%的利息 ， 甚至还有10%的利息 ， 每年的利息要付1000亿 ， 还要还本 。 所以在这个角度 ， 政府只要出三招 ， 房产商的债务一定下来 。 1.任何房产商不许再欠着债买地 ， 买地的钱必须是自有资金 ， 不能负债 。 有了这一条立马房产商负债可以下来20个点 。 2.当然是对房地产不能再搞那么宽松的预售房 ， 预售房负债一定要等二三十层的房子结构封顶 ， 也就是说从预售开始到交房 ， 你不能两年到四年 ， 一般是半年到一年 ， 也就是说差不多还有半年的时间 ， 最长不能超过一年这个房屋要交 。 这么倒算的话预售款的时间就缩短 ， 两年变一年 ， 一年变半年 ， 负债的状态也就收缩了 。 3.就是房地产商在今后的状态里 ， 他会以持有房屋的心态来出租 。 那么持有房屋出租如果有债务的话 ， 一旦你是持有的房屋出租 ， 你的租金就可以通过信托搞REITs ， REITs是每年的现金流的租金收入形成的一笔信托投资 ， 这种信托投资好像是债务 ， 但不算债务 ， 算股权投资 。 REITs的投资算股权 ， 不算银行贷款的债务 ， 然后租金的收入是REITs100亿 ， 这100亿租金收入来还这100亿的十年、二十年、三十年的过程 。 这笔钱一进来就把房产商的贷款 ， 本来贷款100亿 ， 现在变成REITs100亿 ， 但是那个相当于是股权资产 ， 非债务资产 。 这么一算的话 ， 这三笔账只要一搞债务就下降 ， 各方面的资源就优化配置 。 这是我讲的第三个 ， 中国房地产未来趋势 ， 债务一定会下降 ， 政府管理方式也会变 ， 房地产盈利模式也会变 。 最终负债率会下降到50%以内 。 第四个趋势 ， 中国房地产商的数量会大幅度下降 。 刚才已经说了中国房地产企业有9万多个 ， 我们城市人口一共8亿多 ， 不到9亿 。 几乎是每1万人一个房产企业 ， 8亿人就是8万个 ， 9亿人9万个 ， 这个企业不是房地产中介租赁公司 ， 是指拿了土地造房子的开发公司 ， 有8万到9万个 。 美国大大小小房产商没超过500个 ， 480多个 。 包括香港也没那么多的房产商 ， 几大房产巨头十多家 ， 再加一些小一点的 。 但是总而言之没那么多 ， 只有我们的房产商数量 ， 刚才说全世界没那么多 ， 欧洲20多个国家所有房产商 ， 独立法人加起来不到1万个 。 这种房产商数量多如牛毛 ， 遍地房产商也就是中国的一场狂欢 。 这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几 ， 绝大部分是空壳公司 ， 完全可以关掉 。 因为开也随便开 ， 门槛很低 。 关也随便的关 ， 今后肯定收紧 。 逐渐十几天后一方面市场萎缩了一部分 ， 从17亿一年的建设量变成了10亿 ， 从这个角度 ， 各个方面今后的发展难度也加大 ， 许多企业会转型 。 破产关闭 ， 被收购兼并的 ， 自我转型 ， 然后每年检查年审的时候吊销执照 ， 自我消失的 。 最终到2030年以后 ， 最起码6万个没了 ， 剩下3万个 ， 这是用最宽松的思路想 。 严重一点8万个没了 ， 留1万个都是会出现的局面 。 在这个意义上大量的人说自己在房地产公司就业 ， 对不起了 ， 会转掉一大块 。 所以小孩读书还搞房地产之类的 ， 这个市场就业系统会大幅度的下降 。 要转行 ， 要有长远规划 。 要规划也别往房产系统转 ， 这当然不是绝对的 ， 我是说不能再像原来那样房产系统养了多少万人 ， 这也是个趋势 。 第五个趋势 我们的房地产从17亿变成10亿 ， 这个下降的过程中 。 具体哪些地方是开发热点呢？我们过去从1亿变17亿过程 ， 几乎东西南北中处处都是房地产 ， 今后会比较多的集中在三块 。 第一个热点 ， 人口超过1000万的国家超级大城市 ， 但是它还有潜力从1000万变2000万的超级大城市 。 比如说上海 ， 人口过了1000万 ， 现在实际上是2500万的超级大城市 ， 他再过十年也不会变4000万 ， 基本上天花板封顶了 。 这时候上海过去几年 ， 每年几千万平方米的房产开发量最后会越来越少的 ， 他不会再这么扩张了 。 但是郑州现在1000万人口 ， 也是国家超级大城市 ， 我们国家的中心城市分几个等级 ， 1000万人以上的城市叫国际级的超级大城市 ， 超大城市 。 500万-1000万叫特大城市 ， 100万-500万叫国家级大城市 。 50万-100万是中等城市 ， 50万以下是小城市 。 在这个意义上的房地产热点会在超级大城市中的1000万往2000万扩张的城市走 ， 已经过了2000万的比如北京和上海 ， 不会再去把城市规模扩大一倍造许多房子 ， 这是一个热年 。 第二个热点 ， 就是超级大城市都会带出一个大都市圈 ， 这个大都市圈是以超级大城市的市中心100公里为半径画个圈 ， 100公里的半径的平方 ， 3万多平方公里 ， 也就是超级大城市本身可能只有两三千平方公里的城市区 ， 但是100公里的半径画个圈形成的3万多平方公里当中的中等城市、小城市 ， 是会加速度发展的 。 这是一个概念 ， 这个概念不是超级大城市本身2000万人变成2500万人 ， 而是指100公里范围内的独立于超级城市外边 ， 属于超级城市的城市圈 ， 可能现在50万、100万、200万、300万 ， 会不会变成500万呢？比如上海到嘉兴就是80公里 ， 嘉兴现在整个城市是300万人 ， 这是一个国家级大城市 ， 不大不小 ， 但是因为跟上海经济圈连上了 ， 以后轻轨、地铁什么都通了 ， 结果上海本身扩张不了了 ， 他那边乘势而上 。 你们去看现在在上海周围发展的超级块的 ， 浙江方面是嘉兴 ， 江苏方面是苏州 ， 他们这十年二十年增长率都很快 ， 今后还会继续快 。 这是第二个概念 ， 相当于首尔旁边 ， 首尔本身1000多万人 ， 但是它旁边有个3000万人的首尔大区 ， 就是汉城 。 但是这个大区不算首尔 ， 是整个周围的 。 同样巴黎旁边有各大巴黎区 ， 伦敦旁边有个大伦敦区 。 纽约市旁边有个纽约都市圈 。 第三个热点 ， 我们说的城市群 。 城市群是指几个大城市距离200、300、400公里范围内 ， 这400公里范围内空间极大 ， 有几十万平方公里 。 但是这个城市和城市会互相联系 ， 这种城市群中你如果是大城市 ， 可能500万变成700万 ， 然后变成特大城市 ， 特大城市也会扩张到1000万以上超大城市 ， 城市群不管是长三角还是珠三角 ， 还是京津冀 ， 中国四大城市群 ， 包括中部武汉长沙城市群 ， 还有郑州、河北、河南、中原大地的城市群 。 我讲这块 ， 中国的城市以后一个是城市群 ， 城市群最远距离400公里直径 ， 有一批城市互相之间几百公里 。 但是到了500、1000以上 ， 上海跟天津两个大都市 ， 大都市之间的合纵关系不是城市群 ， 天津和北京是城市群 ， 因为就是那么100多公里 。 这三个热点 ， 房地产如果继续要开发就是在这三个热点上 ， 其他地方拾遗补缺 ， 大公司一般不会去那边展开 ， 地区的本地公司补点缺口 ， 大体如此 。 第六个趋势 ， 中国房地产的销售模式 。 就是我刚才说到的100%、99%造好了就卖的模式 。 在今后会发生转换 ， 转换成什么呢？如果一个地方有100的房子 ， 可能20%的房子是政府的保障房 ， 保障房是租赁的 。 第二是市场上房产商造的房子 ， 差不多三分之一也会是租赁房 ， 他长期持有租赁运作 。 这个租赁费用会是商品房价格的租赁房 ， 而不是政府保障房、公租房的租赁费 。 然后再剩下50%左右还是维持原来的商品销售 ， 这是一个概念 。 那么这个社会上的老百姓最后有50%左右是住在租赁房 ， 50%左右里面的20%多一点是商品化的租赁房 ， 有20%多一点是政府搞的租赁房 。 这样这个社会形成一个新的 ， 房产是拿来住的 ， 而不是拿来炒的 。 就形成一个新格局 。 在这种背景下整个房产的经营模式就会发生变化 。 那么房地产的金融工具里面 ， 像REITs这类的业务就会比较大规模的开展 。 实际上政府只要在市场规则上做到六条 ， 房产炒作就炒不起来了 。 第一条 ， 就是非常严格的执行90年代就形成的 ， 也是全世界都基本如此的买土地批租土地自有资金 。 我们工商企业注册资本总要有个三分之一 ， 你注册了500万 ， 银行借1000万 ， 形成1500万的总投入 ， 资本金总要占三分之一 。 只要卡住了这一条地王就炒不起来 ， 所有的炒作背后都有银行 。 只要杜绝银行参与炒地 ， 房产商是不可能把50亿变成200亿、300亿的 。 这是第一条 。 第二条 ， 土地价格拍卖永远不要拍过当期房价的三分之一 ， 也就是政府永远不要做房价推高的动力 。 什么意思呢？如果这个小区周围一平方公里内的楼盘 ， 现在当期的房价是3万一平方 ， 你政府在这一平方公里里面的某个地方 ， 比如说有100亩地 ， 拿出来拍卖土地 。 千万不要拍成两万三万 ， 你永远只能拍当期房价的三分之一 ， 房价是3万 ， 地价也就拍到1万 。 拍到1万如果还往上涨 ， 说明这个地方土地供应不足 ， 供不应求 ， 短缺了 ， 政府再拿一块地出来再拍 ， 供地量要增加 ， 供地增加价格也会下来 。 你不要觉得拍的越多政府土地收入越高 ， 政府发财了 ， 长远的话这个地区营商环境会被破坏 。 第三条 ， 还是和供地有关 ， 在土地供应上面房产建设的总量上面 ， 政府应该有理性的判断 。 一个城市如果1000万人 ， 住宅面积人均50 ， 反正你造到5亿平方米就饱和了 ， 不能造6亿、7亿、8亿 ， 变成人均150 ， 肯定烂尾楼、鬼城、空城会出现 ， 所以这是总量概念 。 写字楼根据什么来呢？大体上GDP如果你有1万亿 ， 你3000万平米写字楼足以 。 这是一个城市空间内需刚需 ， 多一点少一点是个左右 ， 但不能多太多或者少太少 ， 如果1万亿的GDP ， 你只有1000万平方米写字楼供不应求 ， 扼杀了金融商贸办公楼的需求 。 就是这个概念 。 第五条 ， 老百姓销售的系统一定要管制住房产商销售过程中的销售行为 。 就是刚需的第一套应该二八、三七的有首付和按揭 。 第二套50：50 ， 第三套零按揭 ， 不用限购 。 所以在这个意义上讲 ， 政府把这个事情管好 。 这政府也要防止开发商 ， 或者市场上乱七八糟的金融机构搞首付贷 。 如果政府把这些原则都管制住的话 ， 实际上最终我们政府在政府市场平衡上基本上炒房系统就炒不起来了 ， 但是有一件事 ， 不管房地产怎么平稳 ， 总有一部分人即使现在的商品房价格跌50%他也买不动 。 所以总有一部分人要政府保障房 ， 这个意思我们政府至少该有20% ， 政府掏钱造的房子以保障的价格出租给老百姓 ， 大体上20%的公租房 。 另外还有一部分危旧房里住着的 ， 被政府拆迁以后作为保障房安置的 ， 这是有产权的 ， 拆迁了他的房子 ， 这也是一种保障房 。 总之在商品房和租赁房当中 ， 政府应该有20%的保障性租赁房 ， 10%的产权型保障房 。 这样就形成整个社会如果有1000万人 ， 30%人住在保障房系统 ， 70%万人住在商品房 。 总之形成双轨制也十分重要 。


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