「北京」北京初定19个商改租项目能否成商办新出路？北京初定19个商改租项目能否成商办新出

在北京，在“3·26”商办新政调控力度未见松动的现实情况下，有条件的“商改租”（即商业办公转化、改建租赁住房项目）正在成为可能。

12月25日，住房和城乡建设部官网发布消息称，住房和城乡建设部、国家发改委、国家网信办等6部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益，其中明确，将规范租赁住房改造行为。各地制定闲置、商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。

冰封的市场

根据“3·26”商办新政内容，商办最小分割单元不低于500平方米；在建在售商办项目不得出售给个人；二手商办项目出售给个人时买家需具备等同于住宅同样条件的购买资格；银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷。这就意味着，所谓“商住两用房”的流通性和金融属性已经被政策大大削弱，商办项目的购房门槛甚至全面超越普通住宅，甚至成为“零杠杆”产品。

诸葛找房数据研究中心通过监测旭辉·26街区、远洋·新天地这两大北京典型公寓项目样本的方式，得出了“政策时间点是其价格的分水岭， ‘3·26’商办新政禁止商改住后，价格呈现明显下滑趋势”的结论。

据监测，旭辉·26街区2016年7月开盘， 2017年4月成交价格为34599元/㎡， 2017年4月后该项目一直无成交，之后该项目成交价格水平维持在22000元/㎡，低于政策之前价格水平。远洋·新天地于2015年8月开盘，开盘初对外售价29000元/㎡，至2017年2月价格破40000元/㎡， “3·26”商办新政施行后，该项目持续无成交；目前项目价格维持在28000元/㎡左右。

来自研究机构“地产营销人”的一组“北京1-11月商住供销存统计”数据显示， 2019年1-11月，北京商业新增供应713套，同比下降56%；成交2487套，上涨9%；成交面积37.53万㎡，下降23%；成交均价30846元/㎡，上涨8%；成交金额115.76亿元，下降16%；目前存量21161套，同比下降8% 。

基于安全的“松口”

为确保租赁市场稳定运行，在《意见》出台之前，各地已纷纷就“商改租”出台细则。分析认为， “商改租”顺应市场需求，将符合建筑、消防、环保等方面要求的商业办公用房改造为租赁住房，既可以增加城市租赁住房的供应，也可以为存量商办房提供了一条新出路。

不过，业内对于“商改租”是否为存量商办项目的最好出路，仍然持有保留意见。

合硕机构首席分析师郭毅指出， “商改租”在现实中的推进或将遇到两方面阻力。一方面是，商办项目若改成租赁住房，原本规定的“商用水电、无燃气”是否能够按照民用标准收取及施行；另一方面是，商办类项目转化、改建租赁住房项目，其后的租金定价与开发商建设及持有成本间或将不好平衡。

“如果水电燃气不能按照民用标准收取施行的话，租赁人群日常的生活成本会过高，那么这就可能要求项目在房租上做出让步。但之于开发商层面，项目的拿地成本、开发及改造成本以及多年财务成本的累加，几乎决定了其所能接受的租金水平会相对较高。那么，如何平衡租客端和房企端对于商办项目改造的租赁住房的租金期待，需要再探索一个方案。 ”郭毅概述道。