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北京二手房市场调查:交易回暖降价变少 寒冬过去了？

21世纪经济报道 张敏 贝壳研究院的数据显示 ， 2019年12月 ， 北京二手房业主调涨挂牌价的现象 ， 占比提高1.8个点 ， 达到11.8% 。 虽然调降的行为仍是主流 ， 但已有所下降 。 这一点和小杨的直观感受颇为一致 。 从2019年11月开始 ， “北漂”小杨就在北京市东五环外的定福庄一带看房 ， 刚获得购房资格不久的她 ， 希望买一套小户型的二手房 ， 用于自住 。 “最近 ， 降价的消息明显变少了 。 ”小杨说 ， 11月中下旬 ， 她几乎每天都能收到关于降价的消息推送 ， “有时候一天收到好几条” 。 但到12月 ， “隔几天才能收到一条” 。 2019年下半年以来 ， 占北京楼市成交量8成以上的二手房市场 ， 一直表现低迷 。 2019年7月至11月 ， 北京二手房交易价格连续五个月下滑 ， 这是自2018年以来的最长下跌周期 。 据21世纪经济报道了解 ， 10月至11月间 ， 下调价格的现象成为主流 ， 调整幅度从3万、5万到数十万不等 。 一些急于出手的豪宅项目 ， 价格下调幅度可达百万 。 但到2019年年末 ， 市场开始出现细微的变化 。 贝壳研究院的数据显示 ， 2019年12月 ， 北京二手房业主调涨挂牌价的现象 ， 占比提高1.8个点 ， 达到11.8% 。 虽然调降的行为仍是主流 ， 但已有所下降 。 这一点和小杨的直观感受颇为一致 。 这种变化究竟是何种原因促成？能否视为北京二手房市场回暖的先兆呢？ 平均降价超13万 对于小杨的说法 ， 链家地产惠新里门店的业务员小王也有着类似的感受 。 他向21世纪经济报道透露 ， 最近该区域的房源中 ， 下调报价的做法虽然仍是主流 ， 但已经有所减少 。 小王猜测 ， 可能是因为现在的价位已经触及到部分业主的底线 ， “前几个月成交不好的时候 ， 业主会几万几万的往下降 ， 有些房源累计降了二三十万 ， 有的降了四五十万 ， 业主不想再降了 。 ” “有一套房源挂了半年 ， 业主断断续续降了几次价 ， 中间还撤回过 ， 累计降了40多万 。 最近我们跟业主沟通的时候 ， 他的态度比较坚定 ， 说不能再降了 ， 已经很低了 。 ”小王说 。 根据58同城、安居客的数据 ， 自2019年7月以来 ， 北京二手房挂牌价格连续6个月下降 。 其中 ， 2019年12月的挂牌均价为58570元/平方米 ， 比6月下降了2.6% 。 以北京二手房平均挂牌面积85平方米计算 ， 北京单套二手房平均价格降幅超过13万元 。 下调报价的做法减少另一个原因 ， 可能在于成交量的回升 。 小王说 ， 12月中下旬以来 ， 其所在区域的二手房成交量有所活跃 ， “很多业主都是之前看了很久 ， 觉得价格能接受 ， 就出手了 。 ” 根据贝壳研究院的统计 ， 2019年12月 ， 北京二手房网签量为14162套 ， 环比涨幅达到15% ， 连续两个月上涨 。 这一水平是2019年的月度第三高点 ， 仅次于“小阳春”时期的3月和4月 。 该机构还指出 ， 2019年12月 ， 北京二手房的带看成交比从72降至64 ， 说明买家的观望情绪稍稍有所缓解 。 但业主的成交周期仍在90天左右 ， 处于较长的周期 。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为 ， 去年4月以后 ， 北京二手房交易低迷 ， 前期积压的需求在年底释放带动了市场的回温 。 我爱我家(4.370, 0.00, 0.00%)也指出 ， 在很大程度上 ， 年末二手房升温只是市场的正常波动 。 “小阳春”过后 ， 市场一路下行 ， 到年底时价格趋稳 ， 再降空间不大 ， 所以购房者重新入市 ， 交易量回升 。 这种升温还促成了交易价格的小幅提升 。 贝壳研究院的数据显示 ， 2019年12月 ， 北京二手房交易均价为59126元/平方米 ， 环比微涨1% ， 同比微涨0.9% 。 很难演变成全面升温 若以2017年的“317新政”为界 ， 北京二手房市场大致可以分割为两段 。 官方数据显示 ， “317新政”之前的2016年 ， 北京二手房成交超过27万套；之后的三年间（2017年至2019年） ， 二手房交易规模都在15万套上下 ， 近乎腰斩 。 根据贝壳研究院的数据 ， 新政后的三年间 ， 北京二手房成交均价未发生明显的变化 ， 在6万元/平方米的单价上下徘徊 。 且2019年下半年 ， 价格还一度下降至5.8万元/平方米 。 受访者普遍认为 ， 这主要是由于限竞房的冲击所导致 。 限竞房是以“限房价 ， 竞地价”的方式拍卖土地 ， 然后建成的房屋 。 北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块 ， 限竞房项目则从2018年年中开始集中入市 。 2019年 ， 北京成交新房3.7万套 ， 占全市新房交易的17% 。 其中 ， 限竞房成交2.5万套 ， 成为新房市场的主体 。 由于在土地出让阶段就对房屋售价进行限制 ， 限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平 。 且在2019年入市的限竞房中 ， 有不少项目位于五环内的优越地段 ， 这在某种程度上改善了“新房郊区化”的现象 ， 同时也对区域内的二手房带来冲击 。 中原地产首席分析师张大伟表示 ， “只要区域内有一个限竞房项目 ， 就容易把整个区域的成交量分流过来 ， 也会拉低均价 。 ”他认为 ， 近几个月北京二手房报价持续下跌 ， 正是因为限竞房出现“井喷式”的供应和成交 。 尽管如此 ， 但考虑到北京实行了全国最为严厉的调控政策 ， 当前购房者买房的难度仍然较大 。 按照当前的政策 ， 在北京购买首套房的最低首付比例为3.5成 ， 二套房最低首付比例为6成 。 在二手房买卖中 ， 评估价普遍低于房屋报价 ， 加之多数二手房价格已经超过普通住宅的水平 ， 因此 ， 实际首付比例往往更高 。 比如 ， 在实际成交中 ， 二套房的首付比例通常在价格的7成以上 。 贝壳研究院指出 ， 2019年北京换房者中年龄在40岁以上的占比达50% ， 而调控前2016年 ， 该比例仅为36% 。 翻倍的首付不仅让换房年龄后移 ， 且换的越来越差 。 2019年换房后套均面积扩大16.6平方米 ， 比调控前19平方米左右的水平有所缩小 。 可见“换房不仅难、还换不了很大” 。 对于近期二手房交易的小幅升温 ， 业内人士普遍认为 ， 并不意味着市场要进入回暖通道 。 我爱我家指出 ， 近期的市场回升 ， 并没有超出前两年的范围 。 此外 ， 北京楼市政策没有丝毫松动 ， 能够入市的购房需求仍以刚需为主 ， 他们对市场量价的提振能力有限 ， 市场不存在大幅升温的空间 。 贝壳研究院也认为 ， 北京二手房市场步入调控后的第四个年头 ， 政策不会有大的放松 ， 市场供需矛盾极大缓和 ， 市场预期平稳 。 北京二手房市场将延续低位稳定态势 ， 预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右 ， 价格波动在5%以内 。 责任编辑：张译文


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