上市刚满月，蛋壳公寓遇史上最大口碑“劫”

2月14日，蛋壳公寓被爆遭深圳市住建局约谈，起因是蛋壳公寓借疫情强制业主为租客免租，导致部分业主2月份收款被停。几乎在同一时间，蛋壳公寓又被爆继续向租客收租，优惠似乎并未落实。舆论发酵汹涌，蛋壳公寓迅速陷入“两头拿”风波，甚至有观点认为蛋壳公寓在借当前尚未结束的疫情来发“国难财” 。讽刺的是，就在前一天的2月13日，蛋壳公寓还推出了第二轮补贴政策，声称将为受到疫情影响的租客减轻经济压力。此轮政策主要包括两点，一是续租优惠，即首月可享受立减50%月租金，住满6个月后再返20%月租金；二是专属疫情补贴，分武汉地区和非武汉地区两个标准。对比之下，蛋壳公寓像是一个“双面人” ，面对业主和租客各有一套动作，所以陷入品牌危机不足为奇。周末过后，此次事件波及资本市场，蛋壳公寓股价暴跌。美东时间2月18日收盘时，蛋壳公寓股价下跌9.63% ，市值去了近2.5亿美元。

可回顾招股书中的蛋壳公寓，却是一个行业品牌价值第一的佼佼者。据蛋壳公寓委托第三方调查机构——艾瑞咨询撰写的长租公寓行业市场研究报告显示，蛋壳公寓多项指标优秀，位列第一，比如租客业主综合推荐率超过70%、业主续约率达80%…… 蛋壳公寓刚登陆纽交所一月有余，还在IPO中最终融到了超1.2亿美元的巨资。但现在，蛋壳公寓面对部分业主和租客，一边“不付钱” ，一边又拿钱，似乎有意在补充自己的现金流，难道蛋壳公寓这么快就缺钱了？事实上，被卷入风波的蛋壳公寓，尽管已经上市，尽管成长飞快，但鉴于长租公寓的企业基因，以及其靠现金流续命的经营模式，其实从来都不曾脱离钱制造的各种困扰。蛋壳还有多少钱客观来说，蛋壳公寓做出此次“迷惑行为”最合理的解释，就是缺钱，或者说，现金流紧张。那么蛋壳公寓现在账上还有多少钱？是否现金流真的需要通过这种方式来补充呢？根据蛋壳公寓的招股书， 2019年9月底，蛋壳公寓“期末现金及限制性现金”总额为22.98亿元，比期初的24.66亿元，减少约1.68亿元。

但是这22.98亿元，还包括限制性现金。所谓限制性现金，即用于明确目的的现金，比如用来偿还长期负债，这部分现金往往不能及时用于企业的日常运营，使用受限。所以说，必须除去这部分限制性现金，才能知道蛋壳公寓目前可用于运营周转现金流的真实状况。在另一张综合财务表中，蛋壳公寓披露了现金情况。截至2019年9月30日，蛋壳公寓的现金为3.77亿元，限制性现金为16.99亿元。也就是说，去年9月底，蛋壳公寓能够自由使用的现金只有3.77亿元。

撇除限制性现金后，蛋壳公寓的货币资金显然要少很多。但是这只是去年9月底的情况， 5个月后的现在，蛋壳公寓账面上又剩下多少可随时调配的资金呢？这需要从净现金流方面入手，通过估算，蛋壳公寓从2019年10月初到2019年12月底的现金流情况大致可以参考下表。

2019年9月底，蛋壳公寓的现金流已经不算充裕，通过IPO补血8.4亿元后，蛋壳公寓的现金流应该相对来说要充裕一些。通过估算2019年最后一季度（10月-12月）蛋壳现金流出和流入的值，最终得出蛋壳公寓2019年底的货币资金大致为11.92亿元。这个资金规模，应该说不至于让蛋壳公寓陷入过度紧张的程度。但是由于蛋壳公寓此前在招股书中对规模扩张有着非常强烈的需求，所以2019年最后三个月，蛋壳公寓还是可能存在现金流收紧的情况。第一，从2019年前九个月开始，基于扩张速度加快，蛋壳公寓净现金流就开始期内转负，此前一直是正净现金流。据此可以推断， 2019年后三个月，蛋壳公寓的净现金流极大概率也是负的，而且可能有扩大趋势。第二，年底一般是是续约退房、租客流动的高峰期，会对蛋壳这样的长租公寓平台现金流稳定性造成一定影响。最后还需要加入最关键的一段时间，即2020年1月至今，也就是疫情爆发以来的这段时间。以估算的11.92亿元期初值，按2019年前9个月的现金流出趋势来估算，在没有现金流入的情况下，蛋壳公寓的钱可能最多撑三个月。这么一来，蛋壳公寓有此举动或许就不足为奇了，因为蛋壳公寓现金流可能真的到了非常紧张的地步了。 “定时炸弹”租金贷一波未平，一波又起。 2月18日，据媒体报道，深圳市委政法委向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局等部门下发了《关于开展相关排查工作的通知》，指出蛋壳公寓存在“租金贷”行为，要求相关部门开展排查工作。所谓租金贷，可类比房贷，即让租客和第三方金融机构签订租房贷款合同，由金融机构为租客提前向蛋壳公寓等长租公寓垫付一定期限的租金，而租客后续则需定期向金融机构还款。在这个模式下，像蛋壳公寓一样的租房平台获益明显。第一，通过“租金贷”获客，获客门槛降低；第二，几乎不用担心租客不缴或迟缴，因为是金融机构向平台支付预付款；第三，巨大的预付款，使其现金流非常充裕。可是租客的牺牲也显而易见，虽然蛋壳公寓就选择“租金贷”的租客提供了一些返利优惠，但租客往往需要承担超期贷款合同，从深圳市政法委的通知看，蛋壳租客需要提前定下一年期租房贷款。 “租金贷”就是一颗雷，监管对此异常敏感。去年底，住房和城乡建设部等6部门印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，意见要求“住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30% ，超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。 ” 对于蛋壳公寓而言，这颗雷埋藏已久。 1、“租金贷”输血从蛋壳公寓的招股书来看，租金贷已成为蛋壳公寓现金流的核心来源，是蛋壳公寓多年来扩张发展的“续命药丸” 。招股书显示， 2017年、2018年、2019年前9个月，来自租客的预付款分别是1.06亿元、2.8亿元、7.94亿元；来自金融机构的预付贷款分别是9.38亿元、21.27亿元、31.06亿元。