上市刚满月，蛋壳公寓遇史上最大口碑“劫”( 三 )

疯狂拿房让蛋壳公寓快速跻身长租公寓行业的头部，但也让蛋壳公寓承担了巨大的租赁成本。 2019年前9个月，蛋壳公寓租赁成本达到了44.5亿元，同比2018年前9个月的13.01亿元，增长242% 。对于租赁成本的快速增长，蛋壳公寓在招股书中解释为快速扩张公寓客房数导致的后果。但是这种扩张对于营收贡献的效率却在下降，也就是说租赁成本的增加，并未带来更多的边际收入。 2019年前9个月，租赁成本与总营收的比例为89% ，而2018年前9个月，这个指标为77.8% 。简单来说，蛋壳公寓是在烧钱扩张，但是烧钱的效率，或者说烧钱带来的营收新增是在下降的。

其实，烧钱拿房的确让蛋壳公寓的套房入住率上升了，但是由于套房基数规模迅速扩大，即便是入住率上升，空置率下降，但是空置套房数却在变多，这就是蛋壳公寓烧钱效率下降的主要原因之一。据招股书，截至2019年9月底，蛋壳公寓入住率达到了86.9% ，比2018年9月底提升4个百分点，但是蛋壳公寓的空置套房也出现了成倍的增加。截至2019年9月底，蛋壳公寓空置套房为5.33万套，与2018年9月底的2.8万套相比，增加了2.53万套。

空置套房规模的增加，意味着蛋壳公寓在收入不增加的前提下，需要承担更多的运营成本，比如房东租金、房屋维护成本等等。 2、超长租期蛋壳公寓与租客签订的协议多为一年期，对于租客而言，这属于长租。但如果研究蛋壳公寓和房东或房产所有人的租赁合同，会发现蛋壳公寓与房东们签订的是中长租期，甚至是超长租期的合同。对于租赁期限，招股书中提到，蛋壳公寓与房东们签订的租赁期在4-6年，而其旗下专门为蓝领服务的筑梦公寓，与房东们签订的租赁期则有10年。之所以要签订如此长时间的租赁期，蛋壳公寓的解释是“锁定长期租赁成本” 。这可以理解为为了降低租赁成本波动的风险，从而在未来一段时间内能够很好地控制租赁成本。站在找房成本的角度看，蛋壳公寓的选择是没有问题的，因为长期来看，寻找套房并及时租给租客的综合成本，可能要远高于现在的成本模式。这里也可以从企业库存的角度来看，把存量未出租套房当做库存，有库存意味着企业不用再去找房，或者不用急着找房。但从其他成本的角度看，蛋壳公寓超长租期的选择存在一些很大的成本隐患。第一，长租期下的违约成本，现在蛋壳公寓空置套房变多，进一步增加了蛋壳公寓违约的可能性；第二，长租期下的战略成本，蛋壳公寓如果未来需要在短时间内扩张降速，长租期公寓显然会成为阻碍。所以说，蛋壳公寓的这种选择，其实是建立在极快速扩张这一前提之下。但因此产生的成本和风险也会快速升级，在亏损扩大这条发展路上，蛋壳公寓目前很难刹车。疫情之痛前面提到，疫情可能是蛋壳公寓此次风波的导火索。事实上，疫情对于蛋壳公寓这类长租公寓平台的打击，可能是致命的。首先是续约率和入住率受到打击。此次疫情发生的时间极为特殊，是在春节之前。一般而言，春节之前，也就是农历年底，是长租公寓租客退房的高峰期。蛋壳公寓也曾在招股书中明示会受到年底退房高峰的影响。本来春节之后，因为返工潮的来临，长租公寓的入住率会慢慢回暖，回到一个相对正常的水平，但是此次疫情锁死了全国不少地区劳动力的流动，直到目前，部分地区对流动人员的管制依然非常严苛。所以深耕一二线城市的蛋壳公寓，续约率和入住率受影响是在所难免的。其次是现金流。对续约率和入住率的影响，会直接反映到现金流方面，给蛋壳公寓的现金流造成压力。上文在分析蛋壳公寓还有多少钱时提到其当前现金流的紧张程度可能在加大。不过最终对蛋壳公寓现金流带来的不利影响，还是得去看现金流入的下降程度。不过最为可怕的或许是疫情造成的长期影响，蛋壳公寓现在的现金流即便能很好地撑过三个月，但是三个月之后呢，疫情对长租行业的打击和压力是否已经结束，人员流动和市场需求能够回归正常水平，都是蛋壳公寓必须面对的未知数。值得注意的是，疫情对于当前蛋壳公寓还有一个最大最明显的影响，就是阻碍蛋壳公寓的扩张速度，让蛋壳公寓不得不慢下来。一方面，在现在的大环境下，蛋壳公寓只能放慢脚步，把烧钱扩张的计划往后推；另一方面，从近期自如、青客等推出的措施来看，行业竞争依然存在，而且焦点更加集中，蛋壳公寓必须把重点转移，经营好存量用户和房东。写在最后不论是流着血上市，还是吸着血出租，长租公寓基因里的“血腥”是无法掩盖的。自如、蛋壳、青客们，一面为大城市的小租客们提供一个家一样的地方，一面又在某些行为上伤害了租客们的心，让长租公寓越来越不受欢迎。蛋壳公寓，这个致力于“帮助人们更好生活”的长租公寓平台，似乎也在一个不合时宜的时间，露出了它的“獠牙” ，并为千夫所指。同时，我们也应该看到一个“为钱所困”的蛋壳公寓，在资本赌场里狂奔，展露出其独一无二的商业个性，痴迷于变大、沉迷于变强。但是，今天是一个特殊的节点。风波之下的蛋壳公寓，可能会前功尽弃，将过去的美好形象和社会好感付之一炬。因为，在这个非常时期，大家都太敏感了，照向蛋壳公寓的聚光灯，从一个变成了无数个，非常刺眼。也许，只有修习“佛性” ，把速度慢下来，三思而后行，尽快给租客房东们一个满意的方案，蛋壳公寓才能“涅槃” ，重新出发。文/刘旷公众号， ID：liukuang110