「军事哥谈」发售募资超7成用以企业并购，雅生活服务类：“跑马抢地”扩经营规模
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2019年 ， 物管企业雅生活的表现可谓喜忧参半 ， 喜的是在管面积同比增3倍 ， 忧的是股东应占利润增速达5年新低 。 尽管背靠雅居乐集团和绿地控股“双股东” ， 雅生活却一直希冀通过“收并购”走向独立 。 然而 ， 收并购是把双刃剑 ， 它在刺激了雅生活营收、规模双增长的同时 ， 也导致了集团偏低的毛利率及大幅走高的融资费用 。
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物业管理第一股雅居乐雅生活服务股份有限公司的2019年可谓“喜忧参半” 。 3月17日 ， 在雅生活去年度业绩报告中 ， 其在管面积同比增3倍 ， 但股东应占利润增速创5年新低 ， 营收增速达51.8% ， 融资费用却翻了16倍 。 作为物管领域的收并购“大户” ， “买买买”的雅生活正面临规模与利润平衡的问题 。
收并购致毛利率下降
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作为粤系房企雅居乐集团的旗下公司 ， 雅生活于2017年8月被绿地控股注资10亿元买入了20%股本权益 ， 获得了新的战略股东 。 2018年2月 ， 雅生活登陆港交所上市 ， 并因为背后的雅居乐集团及绿地控股“双股东”而备受资本市场的关注 。
最近两年 ， 绿地控股不断减持所持雅生活股份 ， 而雅生活也在通过积极的收并购 ， 拓展第三方物业占比 ， 并将触角深入到外拓公共建筑、商业办公等更多细分领域 ， 减轻对“双股东”的依赖 ， 并取得一定成效 。
2019年被雅生活定义为是“公司发展史上具有里程碑意义的一年” 。 这一年 ， 雅生活旗下在管项目拓展至1180个 ， 覆盖全国27个省、直辖市和自治区 ， 以及93个城市 。
具体而言 ， 约28%位于粤港澳大湾区 ， 19.3%位于长三角城市群 ， 10.8%位于兰西城市群 ， 6%位于山东半岛城市群 ， 5.5%位于哈长城市群 ， 4.2%位于北部湾城市群 ， 其余分布于中国其他区域 。
分业态来看 ， 在上述在管面积中 ， 住宅类业态约58.9% ， 同比2018年减少1.5个百分点；非住宅类业态约41.1% ， 同比增长1.5百分点 。 雅生活称 ， 非住宅类业态占比增加主要是由于年内集团通过收并购而来的该项业态占比较高所致 。
作为物管领域的收并购“大户” ， 雅生活一直延续“买买买”的扩张主旋律 ， 而这也是其在管面积大幅增长的重要原因 。 财报称 ， 2019年 ， 雅生活通过投资并购 ， 参与国企混改等方式迅速扩大规模 ， 先后完成了对青岛华仁、哈尔滨景阳物业、兰州城关物业及广州粤华物业等公司的股权收购 ， 完善了全业态和全国化布局 。
尤其是 ， 去年9月和12月 ， 雅生活曾分别以固定对价15.6亿元收购中民物业60%的股权以及可变对价5亿元收购新中民物业60%的股权 ， 完成了物业管理行业最大的一宗收并购 。
官网信息显示 ， 中民物业集团及中民物业集团下属控股物业公司截至2018年底的在管面积合计约1.9亿平方米 ， 参股物业公司合计在管面积约1亿平方米 。 收购完成后 ， 雅生活集团的整体在管面积一举突破5亿平方米 。
在“买买买”的刺激下 ， 雅生活获得了理想的业绩增长 。 去年 ， 雅生活的营收同比增长51.8%至51.27亿元 。 其中 ， 物业管理服务、外延增值服务及社区增值服务三大主要业务板块的营收分别为28.29亿元、18.12亿元和4.85亿元 ， 同比涨幅为74.2%、23.9%及68.1% 。
不过 ， 大量的“收并购”业务却拉低了雅生活的盈利能力 。 财报指出 ， 2019年 ， 雅生活的毛利同比增长46%至18.82亿元；毛利率却同比下降1.5个百分点至36.7% 。 物业管理服务业务的毛利率同比降低2.1个百分点至25.3% 。
雅生活坦诚 ， 正是由于占总营收超一半的物业管理服务业务毛利率的走低 ， 才导致了集团整体毛利率的下降 。 而物业管理服务毛利率的下降 ， 则主要是由于通过收并购而来的企业和项目整体毛利率偏低 ， 且这些项目的前期投入过多所致 。
中投证券研报指出 ， 由于受到新并入业务毛利率较低影响 ， 预计雅生活2020年、2021年的毛利率仍有下降压力 。
净利润增速创新低
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快速的“跑马圈地”助力雅生活成为了物业管理领域的“佼佼者” ， 但也带来了不少“后遗症” ， 首当其充的便是其净利润增速 。
去年 ， 雅生活披露的净利润同比增长59.3%至12.91亿元；净利润率同比增长1.2个百分点至25.2% 。 而在2017至2018年间 ， 雅生活的净利润复合年增长率达107.4% ， 高出2019年48.1个百分点 。
在股东应占利润方面 ， 期内 ， 雅生活的该项指标同比增长53.7%至12.3亿元 。 而在2015年-2019年的几年间 ， 雅生活的股东应占利润增速分别为56.15%、147.31%、80.32%、176.48%和53.64% 。 由此来看 ， 雅生活2019年的股东应占利润增速达近5年新低 。
在利润增速回落之外 ， 雅生活的手持现金也在下降 。 财报显示 ， 由于对收并购公司对价的支付增加 ， 雅生活2019年的现金及现金等价物较2018年同期的48.08亿元下降12.5%至42.07亿元 。
与此同时 ， 雅生活的总资产同比增长28.66%至93.88亿元；总负债同比增长61.31%至28.82亿元 。 照此计算 ， 雅生活服务的资产负债率为30.69% ， 同比提升6.22个百分点 。
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