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「疫情」房企1.46万亿债务到期 今年以来已有近百家房企破产

为了能够顺利“过冬” ， 房企也是加大了融资力度 ， 百亿规模并不少见 。
疫情不断发酵 ， 房企面临压力越来越大 。 3月22日晚间 ， 中国恒大公告 ， 根据管理层目前所得的资料 ， 预计集团2019年核心业务净利润和净利润均有较大幅度下降 。 3月23日中国恒大出现较大幅度下跌 ， 截至收盘下跌16.89% ， 报收9.94港元 。
统计数据显示 ， 今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿 ， 其中7月份是到期高峰 ， 达到1490万亿 。 与此同时 ， 疫情加剧行业分化 ， 据人民法院公告网的消息 ， 截至3月23日 ， 已有98条房企宣布破产的公告 。
龙头房企业绩承压
中国恒大在港交所的公告称 ， 截至2019年12月31日 ， 恒大全年度录得之核心业务净利润及净利润有所下降 ， 其中核心净利润预期约为人民币408亿元 ， 较去年下降约48％ ， 净利润预期约为人民币335亿元 ， 较去年下降约50％ 。 对于利润下降的原因 ， 恒大表示 ， 主要是由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转 ， 引至交楼单价下降所导致 。
根据恒大此前披露的数据 ， 2020年的其销售目标为6500亿元 ， 从目前来看 ， 想要完成年度计划 ， 有一定压力 。
即使龙头企业 ， 在这波疫情中也难免损兵折将 。 3月17日 ， 万科企业股份有限公司发布2019年度报告 。 报告期内 ， 集团实现营业收入人民币3678.9亿元 ， 归属于上市公司股东的净利润388.7亿元 ， 同比分别增长23.6%和15.1% ， 实现销售金额6308.4亿元；截至报告期末 ， 集团持有货币资金1661.9亿元 ， 净负债率33.9% 。
粗略看 ， 万科的业绩不俗 ， 但仔细瞧 ， 则暗藏隐忧 。 虽然其业绩在增长 ， 但销售与净利增速已达近几年最低 ， 这被市场解读作“经营绩效不及预期”“为平滑利润采用激进费用确认方式”等 。 业绩公布之后 ， 万科AH股股价大幅跳水 ， 至今跌幅均超10% 。
而随着疫情不断发展 ， 万科“压力山大” 。 万科总裁祝九胜表示 ， 在销售方面 ， 2-3月的销售金额同比减少了510亿元 。 对新房交付也产生了压力 ， 以一季度为例 ， 约有1万个客户存在交付延缓的可能性 ， 预计全年将会涉及3.9万户业主延迟交付 。 开复工方面 ， 比以往晚了40天 ， 时间接近全年的四分之一 。 对现金流的影响也很明显 ， 由于销售减少 ， 销售回款也将同比减少 。 此外 ， 疫情期间 ， 还增加了防疫成本 。 这些都对万科未来1-2年的结算产生了一定的压力 。
群益证券（香港）分析师沈嘉婕分析认为 ， 今年1-2月 ， 受到疫情影响 ， 房地产成交量大幅下跌 。 全国房地产销售面积为0.85亿平方米 ， 同比增长-39.9%；销售金额为0.82万亿元 ， 同比-35.9% 。
中原地产首席分析师张大伟分析认为 ， 随着疫情进一步蔓延 ， 卖不动房子的房企 ， 终于开始面临巨大的生存问题 。 此外政策面继续收紧房地产 ， “房住不炒”依然是主基调 。 这让政策救市的如意算盘落空 ， 导致房企的股价出现明显调整 。
“个案的热销不代表市场真实和全面情况 ， 整体看 ， 市场的确存在极少数热销 ， 但这些项目基本都是老项目后期 ， 价格平稳或者价格优惠部分房企捏造销售额 ， 事实上大部分房企实际真实的销售额度跌了90%左右 。 除了个别龙头企业重新定义了成交 ， 将预定算成签约 。 部分企业甚至已经开始1元订房、10元订房 。 事实上 ， 房企的求生欲非常浓了！”张大伟表示 。
融新还旧成为常态
3月5日地产指数下跌17% ， 大于沪深300的14.2% 。 由于跌幅明显 ， 不少房企已经明确表示要回购“护价” 。 比如近期 ， 宝龙地产按最高及最低价分别以每股4.15港元及4.04港元回购100万股公司普通股 ， 华侨城A拟回购1.2亿-2.5亿股用于公司实行股权激励计划 ， 每股回购价格不超过8元 。
相比股价打折 ， 房企即将到期的债务 ， 则更是让房企胆战心寒 。


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