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[宋都]物管上市潮|宋都服务净利率下滑 25岁房二代接班试水

物业上市大潮又起 。 2018年6家、2019年10家物业公司陆续上市后 ， 目前物业管理板块的上市公司已达23家 。 而疫情之下物业价值被二次发现 ， 物管公司逆势而上 。 据新浪财经不完全统计 ， 2020年伊始港股已有金融街(000402,股吧)物业、星盛商业、烨星集团（鸿坤物业）、正荣服务、宋都服务、建业新生活、兴业物联7家物管公司拟排队上市 ， 资本市场物业板块扩容在即 。
宋都服务1995年成立于杭州 ， 在不短的时间内一直跟随宋都地产（宋都股份(600077,股吧)）发展 ， 目前在管面积4百万平方米 ， 9成在杭州地区 。
不过与烨星集团类似 ， 宋都服务更像是房二代为顺利接班而做的练手准备 。 宋都服务现任董事会主席俞昀年仅25岁 ， 为宋都地产俞建平之女 。 其于2015年毕业后的次年加入陆金所 ， 此后进入了宋都地产旗下子公司负责人力资源规划及整体管理等工作 。 严格来说这是俞昀履历上的第三份工作 。
此外值得关注的是 ， 与其他拟上市物业公司相比 ， 宋都服务贸易应收款的坏账计提比例高达15% ， 公司第三方应收回款堪忧 。
母公司依赖症何解？
根据中指院数据 ， 宋都服务在2017年-2019年按物业管理综合实力计算 ， 在中国物业服务百强企业中分别排名第81、第71及第65位 。 这侧面说明宋都服务的规模不大 ， 属于小型迷你物业 。
截止2019年9月 ， 宋都服务在管总面积约4百万平方米 ， 包括13项住宅物业（中高档住宅社区）和14项非住宅物业（商业物业和工业物业） 。 公司在管面积规模与烨星集团接近（4.9百万平方米） ， 不仅如此 ， 二者母公司依赖症也较为明显 。
[宋都]物管上市潮|宋都服务净利率下滑 25岁房二代接班试水
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新浪财经统计了目前5家拟上市物业公司（兴业物联、烨星集团已上市）与房地产母公司的关联度 ， 宋都服务在管面积中来自母公司集团及第三方项目的比例分别为89.9%、13.1% ， 两部分物业对应的收入占比分别为93.4%、6.6% ， 收入端差距进一步拉大 。 而在上述统计的物业公司中 ， 对母公司收入依赖超过90%的只有宋都服务和烨星集团 ， 后者母公司项目收入高达98.5% 。
并且宋都服务对外拓展的积极性也不高 。 2017年-2018年及2019年9月 ， 公司对外投标次数分别为1次、1次、4次 ， 中标率分别为0、100%、50% ， 对母公司宋都股份的依赖可见一斑 。
事实上 ， 物业公司的母公司依赖症是一把双刃剑 ， 短期内不少企业能够依靠母公司获得不错的规模增长 ， 但这样一来二者的发展将紧密相连 。 烨星集团在招股书中表示 ， 截止2021年依靠母公司的项目储备有6百万平方米 。 宋都服务在招股书中并未具体披露来自母公司集团的项目储备 。 从最新三季报来看 ， 母公司宋都股份的日子似乎并不好过 。
宋都股份三季报显示营收同比下降21% ， 归母净利润同比下降140% 。 2019年以来宋都股份频繁拿地、提速扩张 ， 资产负债率也随之攀升 。 此前外界猜测2019年完成300亿的销售目标或有难度 。 最新全年业绩预告显示净利润预增31.05%到57.80% 。
净利率下滑坏账计提比例高达15%
2017年-2018年及2019年9月 ， 宋都服务实现营业收入8396万元、1.32亿元、1.37亿元 ， 同比保持了50%左右的增速；实现期内溢利分别为1396万元、2088万元、1942万元 ， 同比增速分别为49.58%、34.69% ， 略低于营收增速 。
同期 ， 宋都服务平均物业费分别为2.71元/平/月、2.83元/平/月、2.98元/平/月 ， 物业费逐年走高且高于行业2.3元/平/月的均值 。 因为所管物业有7成为住宅物业 ， 物业费基本上就决定了宋都服务的毛利率水平 ， 因此宋都服的毛利率与已上市物业公司（以住宅物业为主）差别不大 。
[宋都]物管上市潮|宋都服务净利率下滑 25岁房二代接班试水
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注：数据截止2019年9月或6月


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