『房子』这些年份的房子，尽量不要碰
本文转载自公众号：“真叫卢俊” 大家好 ， 我是卢俊 ， 今天给大家聊一个小切面 ， 但是却是一个大话题很多人选盘 ， 特别是选择二手房的时候 ， 都会问我这个盘的品质到底怎么样 。 其实判断一个项目好不好 ， 除非你是行业内的特别懂的 ， 真的要把一个项目品质看的透透的还是挺难的
但是还是有一些方法论的东西可以和大家分享
大家比较习惯的方式就是看品牌 ， 比如绿城的、滨江的、金茂的、仁恒的诸如此类的每一个项目犯错的概率不会太大
今天提供另外一个维度 ， 就是时间条线
今天就聊聊这个话题 ， 在上海房地产发展史上 ， 有一些年份的房子都满出彩的 ， 而有两年的房子各位要买的时候一定要小心 ， 出渣品的概率比较大 。
聊完所有的年份 ， 我还有一些话想和大家说
好了 ， 我们开始了
01
上海第一个产品力爆棚的时代来自2004年前后 ， 这一年随便哪一个开发商做的产品都极具匠心
这一年前后出来了鼎邦丽池、佘山3号、仁恒河滨花园、华府天地、安亭新镇、中鹰黑森林、汤臣一品、兰乔圣菲、泰晤士小镇、九间堂、檀宫、翠湖天地、朗润园……
地产业内至今还有这么一句话叫：
买2004年的房子 ， 基本上都不会犯错
为什么这一年出好产品的概率那么大 ， 其实本质上也是2002年的土地市场决定的 。
在2000之后 ， 上海快速的进入土地自由市场招拍挂的阶段 ， 上海的土地在这几年快速的出让 。
而经历过2年的市场培育 ， 一些参与做过项目的开发商都尝到了做楼盘的好处 ， 所以在这一年有很多做过相关没做过项目的开发商都试着拿一块地试试
所以在2002年拿地的企业真的是百花齐放 ， 港资外资很多 ， 地头蛇很多 ， 很多来上海淘金的第一代地产人也来了 ， 包括一些做工程的做建安的也开始拿地了
这也是为什么2004年前后的项目品质都不错 ， 有一个很重要的原因就是因为这些项目都是老板自己牵头做的 ， 做太差丢不起这个人
而且这些都是他们在上海的开山之作 ， 所有人都期待自己靠产品力吸引社会目光 ， 证明自己能力
所以很多产品都一再打磨 ， 很多创新都基于这个时代
此时的行业没有快周转 ， 此时的行业也没有资本接待 ， 当然也有一个很重要的原因这几年关于一手楼盘的各种政策制度还没那么严格
图片
包括仁恒河滨花园这种划时代的大围合放在今天根本通不过报规 ， 因为背后的代价是局部底层的住宅没有采光牺牲换来的
正是因为有着各种模糊界限 ， 孵化出了大量的创新类产品 ， 但是这种创新从目前来看都是站得住脚的
这样的产品力从2003年延续到2006年 ， 这段时间应该是地产人最美好的时代 ， 也是购房者最美好的时代
02
从2006年之后 ， 因为行业内引入了快周转以及产品标准化的时代 ， 房企规模开始做大
那么对产品的匠心也开始降低了 ， 所以后面几年出的标准款很多 ， 但是醒目款就很少了
但是后面有一年的产品还是引起了不少人的关注 ， 那就是2009年
我们都知道2008年开始的金融危机带动的楼市成交下滑 ， 市场开始第一次真正意义上的降价打折 。
但是幸运的是这一年的房企 ， 营销依然不是强势方 ， 所以产品力并没有发现很大程度的下滑 ， 基本面还是保住了
但是另外一面这几年上海楼市有一个非常特殊的政策叫7090 ， 一刀切的规定每个项目必须要有70%比例的房子在90平米以下
各位不要小看这个政策 ， 在那个时代 ， 90平米是只能做2房一卫的时代 ， 市场主流需求在140平米的舒适性三房和160平米的四房时代
所以这个政策对于市场需求度的冲击还是很大的
不过这个时候所有的房企还是比较灵活的 ， 行业内开始了一次最大程度关于“偷面积”的创新 ， 这应该是我至今看过最磅礴的一次人力智慧的运用
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