『房子』这些年份的房子，尽量不要碰( 二 )
我们都知道对于套内面积 ， 有一个空子叫阳台只算一半的面积 ， 而放一些空调等设备的设备平台是不算面积的 。
但是那个时候对于阳台和设备平台应该做多大并没有明确规定
图片
所以这个年份我们看到各个项目对这两个区域的极致利用 ， 阳台无限大 ， 设备平台无限大 ， 一时间关于入户花园、空中花园等概念层出不穷
金地未未来算是这些概念利用的最极致的一个项目了 ， 那时候我看这个项目内心已经啧啧啧了一万下
当然这些空间最后都被业主利用为室内卧室
所以这个年份大部分的产品都是90平米的2+1房 ， 这个+1就是来自“偷”的面积 。
而且恰逢市场行情不好 ， 这一块也真的成为了附赠形式反哺给了客户
不过随着2009年市场的急速回暖 ， 开发商眼瞅着房子越来越好卖 ， 纷纷开始提价 ， 而提价的理由就是：
我给你送了这么多面积 。
后来这类产品也很快的退出了这个行业 ， 理由是客户也发现虽然说是送的但是项目单价都开始提升了 ， 7090政策后来也慢慢不提了 ， 然后建筑上也不允许出现超大阳台超大设备平台 。 
图片
所以2+1房慢慢的就消失了
但是不得不说 ， 尽管如此2009年前后的房子的产品力还是不错的 ， 值得入
03
第三个产品力的王朝可能很多人不认可 ， 但是我具体的去看过一些项目 ， 基本还是这个观点的 ， 那就是上海楼市最疯狂的2016年
上海楼市最后一轮上扬来自2015年 ， 在2016年达到巅峰 。 但是同样的 ， 这一年开发的项目整个产品力在前后三年的时间里我认为是最好的
道理也很简单 ， 虽然这一年出让了大量的高溢价地块 ， 但是这一年的借贷成本是比较低的
所以这一年所有开发商都在想着一件事情 ， 如何把项目的产品力拔高然后可以实现产品溢价从而让自己的最终售价能够回笼土地成本
这也是为什么2016年这一年我们看到了上海很多近郊类项目的产品规划做的出乎意料的高 ， 背后都是这个原因
当然很多人会问 ， 这一年土地成本这么高 ， 买这样的产品不是价格顶在杠头上了么
确实也没错 ， 但是如果我们站在2019年2020年这个时间点来看 ， 整个房价走势在经历2年的沉淀之后二手房确实存在下滑
但是目前已经是2019年房价回落在2017年的标准
所以换句话来说如果现在你去买2016年开发的二手房 ， 是在差不多价格里比2017年2018年产品力要高很多的项目
所以这一年大家只要看好地段是否认可 ， 产品层面还是不错的
反而是龙湖天璞这种本来好好的项目硬要拖着等一个高溢价结果硬生生错过好时机 ， 第二期就开始严重降标
所以真的要相信 ， 在合适的时间做正确的选择 ， 才会有最后的好产品
04
过去几年的产品力大年大概是这3个截点 ， 是一个大概的截点 ， 可能交房时间有出入 ， 但是开发的时间点大概如此
但是上海楼市也有两个产品力的小年
或者有2个年份我认为行业内普遍产品做得不咋地 ， 起码我自己买房我会尽量的避掉的时间
第一个时间就是2011年
2011年这一年行业里发生了什么 ， 其实故事很简单 ， 2009年的市场急速回暖 ， 导致开发商对于上海楼市极度的看好 ，
而且房子卖的很快自己口袋里有钱 ， 所以2009年的土地市场也出现了一轮高潮
高溢价地价层出不穷 ， 但是这一年因为上海还是处于快速城市化的节奏里 ， 所以土地出让都在郊区
这是背景
另外一个背景为什么这一年的开发商没有像2016年一样追求产品品质呢
这个就要看开发商是如何扛过2008年的 ， 其实靠的不是产品品质的提升 ， 而是产品设计的创新 ， 也是我前面说的偷面积的模式
推荐阅读
- 十分豪横的冷空气来了！尤其对这些地方很不友好……
- [IMF]人民财评：读懂“-6.8%”，不能忽视这些细节
- 『6.8』人民财评：读懂“-6.8%”，不能忽视这些细节
- 一人感染，多家受累……@所有人，快看这些典型传播方式中有没有“你”
- 人民财评：读懂“-6.8%”，不能忽视这些细节
- 『斗门微博』斗门灯笼这些重型泥头车在限重10吨的桥上来往，太危险！
- 「数据线」手机充电慢？那你需要看看是不是这些地方出了问题
- 『手机技巧超人』手机开发者选项居然这么神奇！手机用了这些年，你不会还不知吧？
- 【Ace】原创 用实际数据发声，OPPO Ace2的这些亮点你要知道
- 『房地产』不忘初心—再大的经济下行压力也要坚持房子是用来住的定位