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『房子』这些年份的房子，尽量不要碰( 三 )


所以在面对2009年拿到的土地 ， 虽然土地成本高 ， 大家也清一色的尝试用一些创新型产品来试图征服市场
所以2011年前后是上海异型产品最多的一年
最知名的概念就是大平层或者平墅的概念 ， 内在逻辑非常简单 ， 就是我在郊区卖普通公寓卖不出去钱 ， 所以我造出一块超越公寓的产品
『房子』这些年份的房子，尽量不要碰
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所以就有了介乎于公寓和别墅之间的平墅 ， 金地天境天御以及华润佘山九里就是典范
这种产品的特点就是虽然是高层或者多层的产品形态
『房子』这些年份的房子，尽量不要碰
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但是第一面积接近别墅的面积段在200平米前后 ， 第二放大了私密性类似独立入户一梯一户都是那个时候出来的 ， 第三就是融入一些别墅形态比如附赠花园地下室或者露台等
但是伴随着二手房的流通事实告诉我们 ， 再接近别墅这种产品也终究不是别墅 ， 客户不认可这样的产品形态 ，
反而因为作为公寓产品因为面积段太大导致总价过高 ， 这样的产品的市场流通率极低 ， 简单的来说就是卖不掉
所以从此以后 ， 金地体系内再也没有天字系产品 ， 华润佘山九里的最后一期推翻了大平层产品规划做起了90平米小户型 。
大平层产品消失在上海楼市里再也没有人愿意提起
前阵子我在南京开了南京真有好房分公司
『房子』这些年份的房子，尽量不要碰
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（嗯 ， 就是这个公众号 ， 大家可以关注下我也会定期在那里产出南京楼市内容）
发现南京现在的时间点特别像上海2011年 ， 今年整个南京会出让超过10个200平米的大平层产品
真心建议所有的南京朋友认真考虑下这种产品 ， 地段能够承载的起这样的产品
因为在上海 ， 这有真真实实的痛
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如果说2011年只是因为产品太过异型导致市场流动性弱 ， 那么市场产品力差的年份大概只有一个了
那就是2018年
为什么只有这一年 ， 其实也很简单 ， 之前虽然楼市虽然有起伏 ， 但是一般淡市你熬个一年基本都会回暖
而整个2018年市场表现的就是对未来房价走势的无望 ， 就是看不到头的那种绝望 。
预期看不到另一边是土地成本因为来自2016年的高企以及随之而来的财务成本增加
因为这种进退都没有退路的时代里 ， 所有的房企都没有更多的选择 ， 也等不起 。
所以纷纷选择降低成本快速出货 ， 只图减少亏损
『房子』这些年份的房子，尽量不要碰
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这也是为什么2019年的维权事件这么多 ， 一方面是客户也看不到房价起势的未来 ， 另一方面产品也是真的差
不过我想强调的是 ， 这是时代推动的 ， 大部分房企被迫的选择 ， 也是唯一的选择
所以这一年反而选择那些毛坯的项目 ， 或者开发商明确告诉大家我们装修会降低的项目 ， 因为起码这些项目足够真诚 ， 告诉你有减配的地方
而一些宣传上依然高调的项目 ， 可能降低成本的地方都在你看不到的地方 ， 这才是最危险的
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好了 ， 下一个有趣的问题 ， 2020年会是产品力大年还是小年
很高兴的告诉大家 ， 不论如何 ， 2020年的产品力不会差 。
理由有几个
第一这一年的项目土地基本来自2018年之后 ， 这个时候的土地成本已经回落 ， 现在在上海开发项目虽然售价提不上去但是起码成本可控 ， 每个项目还有利润的空间
第二很重要的一点 ， 因为市场上购买力尚有的客户都是改善型客户 ， 这一点也在房企内部达成了共识 。
而面对这样的客户 ， 因为他们住过商品房所以看不懂项目 ， 自媒体普遍客户对于地段的价值也有共识 ， 所以唯有拿出好的产品力才能够在这样的市场里突围
包括现在这样的缓慢的营销节奏也给到研发部门足够多的时间 ， 所以我慢慢看到了在各个项目上的产品力回升


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