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刘宏斌辞职究竟怎么回事？刘宏斌辞职时间过程详解( 五 )


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今年5月末“23号文”出台 ， 房地产信托规模得到严控 ， 2019年三季度 ， 信托资金投向房地产行业占比已连续三个月下降 ， 八个月来规模占比首次低于15% 。 8月末 ， 多家银行收到窗口指导 ， 原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平 。 这就意味着 ， 房地产开发贷余额将从二季度末的11.04万亿元减少至一季度末的10.85万亿规模 ， 未来还有进一步减少的可能 。
实际上 ， 融创正面临着融资利率的显著上升 ， 也面临着融资规模受限的境况 。
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活剥的乐视 ， 生吞的万达 ， 融创的多元化转型多不容易？
地产行业已进入白银时代 ， 房企纷纷祭出转型大旗 ， 必须找到其它业务足以补上住宅开发业务可能的降速所形成的窟窿 ， 实现公司整体持续的正增长 。 融创也不例外 ， 住宅开发之外新增了文化、文旅和服务板块 ， 形成四大战略业务布局 。
文化板块 ， 乐视是一枚重要的落子 ， 可惜 ， 让融创损失惨重 。 孙宏斌在融创中国2017年度业绩发布会上称 ， 乐视是一个失败的投资 ， 165亿都亏损 ， 计提为零了 ， 这不是壮士断臂 ， 而是断头了 。 对山西老乡贾跃亭仗义了一把 ， 然而最终是活生生血肉剥离了 。
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文旅板块 ， 万达是一个不能忽视的存在和助力 。 2017年 ， 融创以约500亿元接手13个万达文旅项目 ， 一口气实现从零到一的大跨步布局 。 然而 ， 融创在交钱时却不是想象中地产商的财大气粗了 。 万达通过指定银行向融创发放296亿元贷款（期限为三年 ， 利率为银行三年期贷款基准利率） ， 随后融创用于向万达完成支付最后一笔收购款 。 这波操作 ， 堪称一桩商业奇闻 。
住宅开发业务 ， 是一门资金高周转的生意 ， 资金不能沉淀 ， 周转越快越赚钱 ， 也越安全 。 文旅业务 ， 唱的是另一门生意经 ， 资金须沉淀下来 ， 商业物业资产须自持 ， 持续投资、持续运营个七、八年 ， 才可能成为持续贡献利润的优质资产 ， 在此之前 ， 赚回来的蝇头小利 ， 可能来物业自持的利息成本都覆盖不住 。
图表3：融创中国文旅板块半年度业绩情况（单位：亿元）
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让笔者担心的是 ， 这部分资产中 ， 非流动资产高达约780.7亿元 。 这些沉淀下来的资产 ， 与公司整体净资产796.96亿元相当了 。 而这部分资产不反映在账上的隐性成本 ， 按年化7%计算 ， 达到每年54.65亿元 ， 却是要背负的 ， 或者说是要尽快盘活但要花长时间、而不易盘活的 。
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讲实话 ， 在过往的市场环境下 ， 如果融创只做住宅开发业务 ， 杠杆率再高点 ， 也不一定像顺驰一样搞到现金流断裂 ， 只是现金流管理更需财技 。 而过往融创在快速冲击住宅地产规模之下 ， 融资利率基本保持住平稳 ， 助攻了近些年的逆袭 。
2015年到2016年 ， 公司有息负债增加一倍多 ， 利息从7.6%反而降到5.98% 。
2016年到2017年 ， 公司有息负债增长近一倍 ， 利息从5.98%略增至6.24% 。
2017年到2018年 ， 公司有息负债略微增长 ， 利息涨幅接近10% ， 从6.24%增至6.81% 。
图表4：融创历年融资加权平均利息


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