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内地@思想者 | 陈启宗：温故而知新 60年的恒隆与地产业变幻( 二 )


其次 ， 我们当时的管理层对香港的未来没有信心 ， 因此完全低估了上世纪70年代和上世纪80年代的住宅楼市兴旺潮 。
当我们在上世纪80年代初觉醒 ， 并跃入市场时 ， 我们遇上了1982年中英两国就香港前途的谈判 。 市况恶劣 ， 幸好我们捱了过去 ， 全靠我们的投资物业让我们有稳定的租金收入 。 即使如此 ， 我们仍然需要银行的帮助才撑得住 。
你可以说投资商业物业是我们错误的一步 ， 但随之而来的租金收入最终助我们脱困 。 直到1986至1987年 ， 我们才走出困境 ， 往后再花了许多年 ， 财务状况才恢复至稳健水平 。
我们是如何从后赶上的？错过上世纪70年代和上世纪80年代的牛市后 ， 本人在1991年1月接任董事长一职 ， 任期大致可分为三个阶段 ， 各阶段为期七年 ， 分别为“蓄势待发”、“奋起直追”和“展翅腾飞” 。
1991至1997年间 ， 我们巩固财务状况 ， 等待重大机遇；1998至2004年 ， 我们在亚洲金融危机的余波中把握机会 ， 奋起直追 ， 在香港住宅销售赚了不少 ， 上海的初步成功也令人鼓舞；2005至2011年 ， 上海的两个物业大放异彩 ， 我们亦以低价在数个内地城市购入多幅地块 ， 供未来发展之用 。 当时本人收笔时推测 ， 先前的决定播下了种子 ， 接下来便是收成的黄金时代 。
我们在2019至2025年7年间将会落成的项目势如破竹 。 在未来数年 ， 应有可观的内部增长 。 2019年的业绩印证了这一点 。 上海及上海以外的广场、沈阳皇城恒隆广场、无锡恒隆广场和大连恒隆广场 。 上海港汇恒隆广场仍在进行资产优化计划 ， 表现仍然强劲；济南恒隆广场发展坚实 ， 一直有稳定的贡献；沈阳市府恒隆广场及天津恒隆广场即使相对较弱 ， 也在渐入佳境；去年8月开业的昆明恒隆广场广受大众欢迎 。
展望未来 ， 我们业务的两个主要组合（内地租金及香港租金）表现会有所不同 。 后者的市场相对成熟 ， 如果市场环境与过去两三年相若 ， 我们预计每年约有3%的增长 。 然而 ， 社会动荡可能带来改变 ， 更令人担忧的是香港的长远未来 。
对恒隆而言 ， 我们过半业务现时都在内地 ， 在未来数十年里 ， 可能仍会是世界上最稳定的地方之一 ， 经济增速很可能会是西方国家的两倍 。 内地具备两个最重要的特质：稳定和增长 ， 使之成为营商的好地方 。
从商40多年来 ， 本人学到两件事 。 实现长久成功的最关键因素不是一个人有多聪明、有多博学或人脉关系有多广；成功的首要因素是找到合适的营商地点 。 我们无法抗衡营运所在地的宏观大环境 。
作为一个华人 ， 在第二次世界大战后数十年里 ， 哪个地方最适合赚钱？事后看来 ， 本人会说：迄今为止是香港 ， 往后或许是内地 。 过去60年来最重大的两件事 ， 必定是内地改革开放和香港回归祖国 。 两者都为我们的业务带来绝佳的机遇 。
但本人相信 ， 在内地建造并出售住宅的全盛时期可能已经过去 。 这30年来 ， 该领域已经孕育出20至30多家巨头公司 ， 规模之大位居世界前列 。 这些公司现已根深叶茂 ， 实力雄厚 。 若经营不慎 ， 其中一些仍有可能会倒下 ， 否则强者越强 ， 新参与者很难强势突破 ， 只能在利基市场蓬勃发展 。
事实上 ， 本人认为唯一值得投资的内地物业市场 ， 就是我们选择了的领域而非住宅物业 。 这并非意味住宅市场不再有获利的机会 ， 而是在风险调整的基础上 ， 我们比较喜欢商业物业 。 根据预测 ， 中国经济仍会比大多数甚至所有西方国家增长得快 。 个人消费在未来多年可能每年增长接近10% ， 应该会超过国内生产总值增长 。 个人消费行为会继续改变 ， 亦即从重量变为重质 。 优质商品将会大受欢迎 ， 例如在著名购物商场买卖的名牌商品 。 这对我们的购物商场有百利而无一害 。
未来的12个月 ， 我们在内地应会表现出色 ， 延续2019年佳绩 。 我们在香港的业务表现很大程度上取决于这次社会动荡如何结束 ， 现时没有人能预计结局如何 。 但这十年来我们已经大大减少了对香港租金收入的依赖 ， 未来也会持续减少 。


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