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『毛利率』观点直击 | 佳兆业美好：被追问的收并购与微降的毛利率

观点地产网 3月末 ， 正式进入房企递交年度成绩单的高峰期 。 仅于26号、27号两天 ， 将近十家房企通过线上直播、电话会议等方式举行了2019年度业绩会 ， 其中包括佳兆业美好 。
3月27日中午 ， 佳兆业美好主席兼执行董事廖传强携执行董事郭丽、财务部总经理易学忠等高层出现在电话的另一端 。 在主持人简短的介绍后 ， 会议直接进入业绩报告环节 。
据介绍 ， 2019年全年 ， 佳兆业美好实现总收入12.62亿元 ， 较同期增幅40.9% ， 每股的基本盈利是1.17元 ， 增幅在134%；公司拥有人应占溢利约为1.64亿元 ， 较2018年同期增加203.0%；2019年年度经调整溢利1.71亿元 ， 增幅在61.5% 。
“2019年 ， 佳兆业美好派息政策还是40% ， 维持在2018年的标准 。 整体的毛利率与2018年持平 ， 为30% 。 4个物业板块 ， 其中物业服务毛利率为27.3%、交付前及顾问服务是28.7%、社区增值服务是47.1%、智能解决方案30% 。 ”廖传强说道 。
在佳兆业美好管理层逐一介绍分管业务之后 ， 会议正式进入问答环节 。 从采访人员的提问和管理层的回答中发现 ， 在佳兆业美好“40.9%、134%、61.5%......”等各项数据增幅之外 ， 却一直围绕着“收并购”、“毛利”、“毛利率”三个关键词进行 。
被追问的收并购
在第一个问题中 ， 媒体就提问到：“目前公司手上持有7.5亿元的现金 ， 去年年中时 ， 提到有2到3个项目在谈 ， 目前及未来会不会在收购上有动作？”
对此 ， 廖传强回答道：“现金流入是物管公司轻资产的一种表现 。 并购标的和一些股权合作还在进行 ， 目前也有在实际的业务接触 ， 锁定的方向还是集中在经济较发达地区 ， 包括京津冀、成渝和华中地区 。 ”
紧接着在第二个提问中 ， 再次被追问有关收并购动作 ， “去年年中 ， 提及会在非住宅中有收购计划 ， 现在非住宅面积越来越大 ， 未来住宅与非住宅在结构上的（占比）是什么样的水平？”
无独有偶 ， 在后续的问答中 ， “收并购”这一词汇仍然频频出现 ， 包括具体收并购标的选择标准、收并购地区等 。
翻阅财报发现 ， 2019年 ， 佳兆业美好通过两次股权并购 ， 实现了在管面积的快速扩容 。“收并购”自然成为这次业绩会的热点话题 。
其中 ， 2019年4月 ， 佳兆业美好完成对嘉兴大树及其附属公司嘉兴市融树酒店管理有限公司的收购 ， 于收购日 ， 后者合共管理78个项目 ， 在管建筑面积约790万平方米；2019年10月 ， 其再次完成对江苏恒源的收购 ， 于收购日 ， 后者运营有包括12个住宅社区及63个非住宅项目 ， 在管总建筑面积分别约130万平方米及710万平方米 。
完成两次股权收购后 ， 于2019年末 ， 佳兆业美好合约建筑面积为5380万平方米 ， 同比增长67.1%；在管建筑面积4620.7万平方米 ， 同比增长72%；总物业管理数量为304个 ， 较2018年增加132个 。 其中 ， 新增第三方在管面积约1717.9万平方米 ， 同比增长402% 。
在一次次提问中 ， 佳兆业美好的收并购路径也逐渐清晰 。
关于收并购标的选择标准、地区等情况 ， 廖传强说道 ， “前期在非住宅发展、扩大优势 。 以前给了一个指引 ， 并购的话是在1000-1500万（在管面积 ， 下同） ， 市场招投标在200-250万 ， 控股股东是在350万左右 。 ”
“我们的项目会更希望是在比较发达区域 ， 粤港澳大湾区、长三角、环渤海等 。 现在所储备或收购的项目 ， 并不是说体现在粤港澳大湾区 ， 目前的标的物在长三角 ， 还有西南 。 未来 ， 会跟倾向于在一些比较发达的大城市 ， 或者向（具备）购买物业管理服务能力的城市里面去拓展 。 ”郭丽进一步补充说道 。
微降的毛利率背后
通过两次股权并购之后 ， 为佳兆业美好带来了在管面积72%的增幅 ， 其中大部分新增面积来自于非住宅型 。 于期末 ， 其非住宅在管面积占比由11.1%提升到26.9% 。


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