『毛利率』观点直击 | 佳兆业美好：被追问的收并购与微降的毛利率( 二 )
此前于中期业绩会上 ， 易学忠表示 ， 包干制住宅业务行业的毛利率水平在10%-15% ， 而非住宅业务在30%以上 。 郭丽亦表示 ， 非住宅为集团带来的收入是可观的 ， 未来还是会以住宅为基础、非住宅为亮点 。
事实上 ， 于2019年期末 ， 非住宅面积的增加 ， 并没有反映到佳兆业美好的财务表现上 。 从整体收入来看 ， 物业管理是2019年四个业务板块中收入增速最高的业务 ， 但毛利的增速却是没有与之同步 。
财报披露 ， 物业管理、交付前及顾问、社区增值、智能解决方案四个业务板块收入分别为5.6亿元、4.67亿元、1.21亿元、1.13亿元 ， 均有所增长 ， 分别为增长48.8%、31.5%、48.7%及37.4%；与之对应的毛利为1.53亿元、1.34亿元、5717.6万元、3405.5万元 ， 同比分别增长为23.3%、30.9%、96.2%及60.2% 。
而上述四个业务中 ， 物业管理、交付前及顾问毛利率均有所下降 。 其中 ， 物业管理由2018年的约33%降至27.34% ， 下降5.66个百分点 。
对此 ， 廖传强解释道 ， 住宅领域很大 ， 它的能力单价所产生的收入和利润 ， 相对比较平稳或者说它是下行的趋势 。 但是非住宅就不一样 ， 除了基础物业服务 ， 还有衍生的部分 ， 无论是从单价、面积提供的收入和利润来说 ， 它是客观和预期的 。
“收并购的两家是在去年4月和10月 ， 在收入上还只有8个月和2个月的财务表现 ， 所以在2019年不能完全凸显出并购带来的财务增长 。 随着2020年前三个自然月的核算 ， 并购的两家公司 ， 在财务上或者资本上会有发展 。 ”
关于目前的公司住宅及非住宅收入情况 ， 廖传强介绍到 ， 目前住宅单价均价为2.46元 ， 非住宅单价均价维持在14.2元左右 ， 但大湾区和经济发达地区住宅单价会到4至6元 。
就毛利率下降的情况 ， 易学忠则表示 ， 目前物管主要有包干制和酬金制两种 。 在会计核算中 ， 酬金制收入的确认 ， 将为项目收入的或成本的约10%比例确认为报表收入 ， 但包干制则可以将所有收支纳入到报表中 。 所以对于报表的成本、收入影响是不一样的 。
“公司2019年收入变化主要是承接业务收费方式结构的调整 ， 因为第三方获取运作和招投标 ， 基本以包干制为主 。 这会带来整体毛利率的稀释 。 ”易学忠说道 。
【『毛利率』观点直击 | 佳兆业美好：被追问的收并购与微降的毛利率 】此外 ， 关于新冠疫情对于公司业务收入的影响 ， 郭丽表示 ， 目前物业管理费用收入正常 ， 主要影响是防疫措施带来的成本投入 。 “截止到今天 ， 成本投入可能比以往增加大概480万左右 。 但在疫情期间 ， 各地政府给予了物业管理公司一些减免和补贴 ， 基本上是可以抵消掉的 。 ”
（责任编辑：徐帅 ）
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