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『财务』富力财务“平衡术”：盈利攀升杠杆率大降

『财务』富力财务“平衡术”：盈利攀升杠杆率大降
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杠杆水平大幅下降行业销售规模行将触顶之时 ， 富力业绩再攀新高 。 2019年 ， 集团销售收入、销售面积稳定增长 ， 权益合约销售总金额1382亿元 ， 同比增长5%；销售面积约1255万平方米 ， 同比增长23% 。
从业绩来源结构看 ， 富力业务布局更加多元合理 。 报告期内 ， 集团在售项目210个 ， 分布在国内26个省份 ， 一二线城市协议销售比重最高 ， 销售金额884亿元 ， 占比约64% 。 就营业额贡献城市而言 ， 太原、重庆、无锡居于前列 ， 十大城市占总营业额的45% 。
基本盘面扩大之余 ， 富力并未陷入“增收不增利”的怪圈 。 2019年 ， 集团毛利率32.8% ， 物业销售毛利率34.9% ， 净利润率11.1% ， 盈利能力位于行业前列 。 得益于产品品质提升、线上线下联动创新营销等措施 ， 富力销售去化维持在较好水平 。
作为以房开为主业 ， 多元发展的综合性集团 ， 富力其它业务板块同样表现突出 。 去年 ， 酒店业务全年运营收入70.9亿元 ， 经营净利业主利润上升5% ， 达14.1亿元；商业板块全年运营收入15亿元 ， 同比上升12% ， 运营中酒店及投资性物业市值约850亿元 。
大力开源的同时 ， 富力实施温和审慎的投资策略 。 因集团历年储备的土地建面达5800万平方米 ， 足够未来4~5年开发之用 ， 因此富力去年在土地收购上集中于资产快速周转土地、低成本土地及城市更新项目 ， 在管理开支的同时保持稳定利润率 。
同时 ， 富力去年上半年未雨绸缪 ， 凭借有利的市况筹集境外债券22.5亿美元及境内债券67.8 亿元 ， 延长快将到期债务；下半年融资市场趋向紧缩 ， 集团收缩投资半径 ， 继续对部分债券进行展期 。 一系列组合拳下 ， 期末富力净负债率大降15% ， 负债结构全面优化 。
值得注意的是 ， 富力全年平均融资成本6.6%；截至2019年底 ， 富力现金储备达384.4 亿元 ， 未使用银行授信约1200亿元 ， 足以解决经营中可预见的资金需求 。
经营及财务状况持续优化 ， 富力获得资本市场认可 。 2019年12月19日 ， 富力配售2.73亿股新股 ， 多家国际大行充分支持 ， 获得约6倍认购；2020年2月17日 ， 富力集团被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股top10 ， 彰显企业超强的盈利能力 。
优质土储哺育业绩
“在中国的房地产行业中 ， 同行之间整体表现有所分化 ， 主要取决于土地储备状况、项目位置及城市分布 。 ”富力于业绩报告中表示 。 对房企来说 ， 业绩达成以充裕的土储为基础 ， 而土地优质与否对盈利空间影响巨大 。
2019年 ， 富力继续储备优质土地 ， 为未来发展添粮加码 。 集团全年在32个城市共取得38幅地块 ， 新增权益货值1220亿元 ， 面积939万平米；新增拿地平均地价为2600元/每平米 ， 显示极佳的成本优势 。
作为“旧改专家” ， 城市更新项目正成为富力的独特优势 。 相较于招拍挂及收购项目 ， 透过城市更新获得的土储利润率更高 ， 并便于管理资金流动 ， 可提升房企盈利空间 。 多年来 ， 富力长期受益于城市更新项目 ， 更具成本效益地增加土地储备及可售资源 。
2019全年 ， 富力城市更新业务持续发力 ， 已签约的合作城市更新项目超过70个 ， 规划总建筑面积超过7000万平米 ， 可售面积超过4000万平米 。
除土地成本优势 ， 城市更新业务还蕴含着结构性优势 。 富力的城市更新项目中 ， 一二线城市面积占比92% ， 市场增长高、支撑力足；大湾区面积占比达到60% ， 目前富力已全面进驻广州、深圳、佛山等湾区城市 ， 在主战场广州已签订合作协议或意向的超 20个项目 。
期末 ， 富力在大湾区的土储建筑面积约270万平方米 ， 可售货值340亿元；房开业务之外 ， 富力在湾区的投资已扩大至酒店业务、投资性物业及物流仓储等 。 未来 ， 富力将继续受益于湾区战略东风 ， 培育强劲的业务增长极 。


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