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『13.8』13.8万元/平米！董家渡地王项目开卖，背后曾上演一场起死回生的资本游戏

每日经济新闻(博客,微博)采访人员 吴若凡摄影报道 每日经济新闻编辑 魏文艺
近期 ， 最受业内关注的地产项目 ， 无疑是绿地位于上海董家渡的地王项目 。
3月24日 ， 作为疫情之后上海第一个入市项目 ， 绿地董家渡项目的住宅楼盘“海珀外滩”率先开盘了三栋住宅楼 。 按照均价13.8万元/平方米计算 ， 首期推出3栋楼203套房源能为绿地回笼近60亿元资金 。
董家渡地王项目对绿地有多重要？绿地集团董事长张玉良曾笑言 ， 自己每隔一段时间就要去项目看一看 ， 有时会“牵挂”到睡不好觉 。 项目初次赴京亮相时 ， 张玉良甚至亲自“压阵”卖力推介 。
3月26日下午 ， 《每日经济新闻》采访人员在董家渡项目现场看到 ， 这个120万平方米的巨无霸综合体已全面动工 ， 数个工地同时作业、近千人施工的场面颇为震撼 。
据采访人员了解 ， 董家渡项目（绿地外滩中心）7栋建成办公楼已卖出4栋 ， 单价直逼10万元/平方米 ， 目前已为绿地贡献了超100亿元收入 。
如今的绿地 ， 在董家渡用上了几乎以往所有项目都很难匹敌的“贴金”成色 。 然而回想一年前 ， 董家渡项目还只是一个东家债务缠身、被“四处叫卖”折价转手项目 。 也正是这个曾经的全国地王项目 ， 经历了资本与地产之间这场“游戏” ， 从大起大落到起死回生 。
『13.8』13.8万元/平米！董家渡地王项目开卖，背后曾上演一场起死回生的资本游戏
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董家渡项目施工现场一手猛造地王一手贱卖资产
董家渡项目 ， 原本姓“中民投” 。
这家2014年8月横空出世的企业 ， 由59个民营企业大佬联合投资设立 ， 股权极度分散（最大股东持股不超2%） ， 财力也极度雄厚——只用了5年时间 ， 就将资产总规模从400多亿元猛然拉升到3061亿元 。
就在挂牌后3个月 ， 新鲜出炉的“中民投”联合外滩投资、佳渡置业 ， 一手酿造了全新的中国“地王”——总价达248.5亿元的上海外滩董家渡地块 。
彼时的董家渡地块 ， 或许只是众多民营资本用高杠杆撬动“稀缺地皮”的又一次游戏 。 不过中民投却是实实在在的一战成名 ， 风头一时无两 。
但世事难料 ， 再次进入各大媒体头条时 ， 中民投身上的标签却变成了“债务违约”“变卖资产”“资产困局” 。 而中民投曾经规划庞大的董家渡“高端商办综合体” ， 5年时间也只立起了几栋孤零零的残楼 。
『13.8』13.8万元/平米！董家渡地王项目开卖，背后曾上演一场起死回生的资本游戏
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已竣工的办公楼最终 ， 董家渡地王项目也被中民投摆上了拍卖台 。
据《每日经济新闻》采访人员了解 ， 在众多与中民投洽谈董家渡项目的“买方”中 ， 报价越压越低 ， 有的甚至把50%的债权压到了初始拿地成本价之下 。
但深入尽调过董家渡项目的意向方都会发现 ， 报价或许还算不上什么大问题 。 因为更多的麻烦来自于中民投本身极其分散的股权带来的流程纠缠 ， 以及表内表外难以一时厘清的高负债 。
坊间一度传闻称 ， 曾最接近董家渡项目的是世茂 ， 中民投50%的股权报价160亿元 ， 但世茂因交易背后复杂的问题放弃了 。
最终接手的是绿地集团 。 消息起初来得有点突然 ， 但细品会觉得意料之中 。
国企背景的绿地 ， 在上海相关部门和金融机构的撮合下 ， 于2019后2月13日正式接下了中民投旗下最有价值的资产之一——上海董家渡13、15地块 。 绿地花了121亿元 ， 折价将一块珍宝收入囊中 。
“费钱宝贝”成了“赚钱神器”
拿下董家渡地王项目 ， 绿地似乎也并非胜券在握 。
虽然根据协约 ， 绿地不用一次性付款 ， 但121亿元毕竟不是小数目 。 绿地为了确保董家渡项目的开发 ， 就拟在不超过300亿元的额度范围内为项目所属公司向金融机构的融资提供担保 。
并且据了解 ， 董家渡项目的总投入高达六七百亿元 ， 安信信托(600816,股吧)还投了约100余亿元 ， 这部分本金是抽不走的 。 所以项目变现后必须优先偿还工程款、下一期建设投入 ， 以及金融机构的贷款利息等 。


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