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『13.8』13.8万元/平米！董家渡地王项目开卖，背后曾上演一场起死回生的资本游戏( 二 )


有业内人士曾戏言 ， 董家渡项目是一个又贵又费钱的项目 。
绿地近年在规模扩张中频繁融资输血 ， 董家渡项目能否自己输血、为集团减负甚至创收 ， 也是影响绿地质量的因素 。 也由此 ， 这个费钱的宝贝 ， 甚至一度成为舆论对绿地发展势能的质疑 。
张玉良把董家渡项目交给了以管理、效率著称的绿地二部 ， 短短一年时间 ， 项目确实提速不少 。 去年5月 ， 董家渡项目以“绿地外滩中心”和“海珀外滩”重新亮相时 ， 据采访人员了解 ， 绿地已经做成了第一笔订单 。
3月26日 ， 当《每日经济新闻》采访人员来到董家渡项目现场时 ， 7栋办公楼已经竣工 ， 沿中山南路西侧的沿街商场也已结构封顶 ， 甚至数栋超高层也都建设到了一半 。
据绿地方面透露 ， 竣工的办公楼中已经有4栋售出 ， 买家多是有金融背景的公司 ， 比如买下A1和A2栋（共3.85万平方米）的中国人保(601319,股吧) ， 以及买下整个总部办公的3栋楼（即B1、B2、B3地块）的海通证券(600837,股吧) 。
采访人员查看两栋办公楼的预售证发现 ， A1和A2栋的交易对价约33亿元 ， 折合单价在10万元/平方米 ， 几乎算得上中国“最贵”的写字楼 。
『13.8』13.8万元/平米！董家渡地王项目开卖，背后曾上演一场起死回生的资本游戏
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项目施工现场加之海通证券B地块的交易对价约70亿元 ， 目前项目已经为绿地贡献了超100亿元收入 。
金融机构热情高涨 ， 用CBRE投资部董事周志锋的话说 ， “国内金融机构要做一轮新的布局 ， 陆家嘴(600663,股吧)基本买不到楼 ， 所以要抢占隔江对望的黄埔金融集聚带 。 ”
此外 ， 绿地的收入 ， 还盯着一块“肥肉”——住宅 。
3月24日 ， 作为疫情之后上海第一个入市的项目 ， 绿地董家渡的住宅楼盘“海珀外滩”率先开盘了三栋住宅楼 。 事实上 ， 海珀外滩原计划在2月20日开盘 。
毕竟越快卖出 ， 越早赚钱 。 绿地为了增加套数和客群面 ， 进一步调整了户型结构 ， 增加了小户型配比 。
按照均价13.8万元/平方米计算 ， 首期推出3栋楼203套房源 ， 能为绿地回笼近60亿元资金 。
不少业内人士也认为 ， 整个董家渡项目有非常可观的现金回报 。 即便是做持有 ， 也可以通过资本化得到非常高的回报率 。
不过在这个项目上 ， 或许绿地更看重实实在在的钱 。 据了解 ， 写字楼部分绿地只留下了项目的40%作为自持 ， 即含300米外滩地标的一栋和一部分商业 ， 其他均出售 。
投资者的“生门”？
密切关注董家渡项目赚回多少钱的 ， 还有项目的股东方和财务投资者——安信信托 。
近日 ， 安信信托一度因为中民投的关系传出暴雷 ， 并强行让投资者延期兑付一年 。
据了解 ， 在中民投出现流动性危机、董家渡项目彻底易主后 ， 安信安赢42号后续滚动发行情况不佳 ， 其中优先级信托收益权129亿元 ， 劣后级43亿元 。
加之涉及多达35宗涉诉项目 ， 官司缠身的安信信托涉诉金额已突破100亿元 。
如今为缓解资本和债务压力 ， 安信信托对董家渡项目也给予厚望 。 据透露 ， 从项目的定价、财务到成本、收益等各方面 ， 安信信托都有参与 。
“董家渡地王”项目背后的资本参与众多 ， 即使如今大股东让渡为绿地集团之后 ， 项目背后以财务投资者、股东方、债权方等身份出现的资本仍然数目众多 。
从全国最贵的地 ， 变成全上海最贵的楼 。 与其说董家渡是一个地产项目 ， 不如说它从来都是一个“地产资本游戏” 。
如今回看董家渡地王项目起死回生的“谋划” ， 张玉良亲自上阵、大量超高层排布、最贵价格配比 ， 一次次金牌级待遇背后 ， 也是一个个资本诉求 。 同时 ， 消费方也得到了保值升值的地皮 。
或许真正精妙的地产资本游戏 ， 结果就是多赢 。
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