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经济：重磅！国家大招来了，会是和08年一样的机遇吗？( 二 )


经济：重磅！国家大招来了，会是和08年一样的机遇吗？
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论长期价值 ， 和国家命运息息相关的房地产市场 ， 是最需要用长远眼光来审视的资产标的 。  2008年上半年 ， 受全球金融危机影响 ， 北京前4个月住宅成交量同比大跌45% ， 市场一片冷清 ， 开发商纷纷打折促销 ， 投资客大量抛售二手房 。 金融危机期间 ， 房价跌幅约为20%(数据来源于恒大地产研究院) 。  许多人都是在08年的时候把房子卖了 ， 因为无论是市场表现还是舆论声音 ， 都在说房价要跌 。  但还有一批人 ， 偏偏就在市场黯淡的时候买了房 。 他们不知道08年底会有4万亿刺激 ， 也不知道后来国家会频频出手政策来救市 ， 他们只知道 ， 中国城镇化还在高速进行中 ， 住房短缺依旧存在 ， 中国经济长期向好 ， 长期来看房产会随着中国经济发展而升值 。  这种买房的逻辑 ， 便是房地产界的“价值投资” 。
现在的情况虽然和08年差距很大 ， 但有几点却比较相似 。  中国2019年底城镇化录得数据60.6% ， 离发达国家及格线70%还有10个点 ， 仍在快速推进 ， 全民住房短缺已经解决 ， 但住房结构性短缺（一二线核心城市）依旧存在 ， 中国经济还是长期向好 ， 甚至会在以后3到5年的某一时刻出现大反弹 。  我们不知道接下来会有怎样的货币宽松政策 ， 也不知道降息会在哪一刻来临（个人感觉快了） 。  但我们知道 ， 这次中国在疫情中的抢眼表现不仅会为日后的外资吸引打下基础 ， 还能通过率先实现复工而从全球贸易中大幅获益；而且 ， “新基建”战略下 ， 中国非常有可能获得下一个十年在5G领域中的国际领先优势 。  至少 ， 我们的国运还是在的 。
这个时候想抓住机遇 ， 你也只需要和保尔森一样做对两件事 。 一是判断清楚中国未来的长期经济形势是否乐观 。 二是选对资产 。  如果国运没问题 ， 那么以下这些城市 ， 将是未来分享国运红利的重点地区： 上海及环沪地区 ， 长三角都市圈最大受益者 ， 自贸港扩容升级 ， 金融业繁荣发展（2019同比大涨11.6%） ， 房价横盘三年 ， 市场需求被政策压抑等待爆发 。  深圳及环深板块 ， 大湾区和先行社会主义示范区双重利好 ， 舆论热点 ， 中国经济增长极 ， 疫情之后楼市回暖第一城 ， 高新产业增长明显 ， 而且城市仍在快速建设 ， 比如前海依旧在一片火热的建设中 。  广州和佛山临广地区 ， 中国目前一体化最成功的两座城市 ， 产业转型均取得不错进展 ， 尤其广州2019高技术制造业同比大涨21.0% 。 且佛山自身经济基础扎实 ， 拥有百万大学生不断输血 ， 相对于北上深来说的房价收入比优势更是能吸引人口流入 。  成都 ， 2018GDP占到四川省38% ， 举全省之力发展之市 ， 金融机构种类为中西部最全 ， 未来势必吸引更多企业入驻 ， 其电子信息业上中下游产业链齐全 ， 有望成为中国下一个万亿产业集群 ， 2020中央财经委员会第六次会议也明确提出 ， 推动成渝地区双城经济圈建设 。  杭州 ， 短期内虽二手房挂牌高 ， 市场较冷清 ， 但2019年末去化周期仅5个月 ， 且长期来说无论浙江省还是杭州市都是全国人口流入高地（浙江2018年49万人流入位居全国第二 ， 杭州2019年56万人流入位居全国第一） ， 数字城市遥遥领先于全国 ， 几大民营巨头产业形成的马太效应将会越来越强 。  南京 ， 2019上半年GDP增幅列GDP超万亿元城市第三位 ， 城市规划集合力而行 ， 主城区与江北新区重点发展 ， 更符合现代城市经济增长路径 ， 高新产业云集 ， 致力于打造中国“芯片之都”（芯片是我国最受美国制约的产业 ， 未来一定会受到国家扶持） ， 人均GDP仅次于深圳和广州 ， 经济活力显著 。  武汉 ， 疫情是把双刃剑 ， 短期内重创武汉经济 ， 房价下跌基本成定局 ， 但武汉基本面不因疫情而变化 ， “国强民弱”的产业结构对冲了疫情带来的经济损失 ， 武汉依旧拥有信息技术、光纤技术、生物医药等诸多潜力产业 ， 97万大学生仅次于广州 ， 84所高校仅次于北京 ， 毕业生留存空间巨大 ， 疫情倒逼最狠“抢人”政策出台 ， 城市管理力和官员作风业或许自此改善 ， 个人偏向看好 。  合肥 ， 二十年GDP跃升59个名次 ， 近年来发展迅猛 ， 中国光伏第一城 ， 拥有50多所高等院校和200多个科研院所 ， 目前科研实力强劲但科研转生产力的能力还欠火候 ， 未来补上产学研一体化的短板 ， 势必会迎来新一波爆发 。  北京起带头作用 ， 和长沙一样政策不放松房价空间不大；苏州、宁波、西安在2019已经涨过一波 ， 天津、青岛 ， 大连、沈阳处于产业转型比较艰难的时期 ， 重庆供应量偏大 ， 且和郑州同样存在高新产业不足的情况 ， 泉州福州厦门房价收入比相对于自身经济实力偏高 。 所以没把这些城市放进去 ， 但并不代表它们的房产就没有价值 ， 中国住房在一二线城市仍然稀缺 ， 后续依然有上涨空间 。  等再过几个月 ， 中国进出口贸易进一步受挫 ， 全球一体化之下我国与国际接轨的上下游产业链亦受影响 ， 国内企业海外融资相继受阻 ， 经济承压之下房价可能见底 ， 那么 ， 这就是一个买正确的房子的好时机了 。  但房子是个特殊的商品 ， 成交周期长 ， 不像股票可以上一秒想买 ， 下一秒就可以下单（前提是在开市的时候） 。 房子的成交往往要经过看房、选房、认筹、成交等多个步骤 ， 二手房也要与业主反复周旋 ， 然后查档、公证、过户等等 。  所以等到楼市回暖再下手 ， 可能会存在房产售罄或业主反价的情况 ， 一切就晚了 。


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