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「服务」【年报有料丨新城悦服务】业务发展偏平稳，新三年战略侧重智慧及社区增值（2019）

文 | 唐卓&李艳杰2019年·新城悦服务
引 言
2019年 ， 新城悦服务总营业收入为20.2亿元 ， 同比增长72.5%；毛利润为6.0亿元 ， 同比增长73.9%；净利润为3.0亿元 ， 同比增长82.9% ， 归属母公司净利润为2.8亿元 。 合约管理面积为1.53亿平方米 ， 同比增长36.2% ， 在管面积为6015.2万平方米 ， 同比增长40.3% 。
在资本市场上 ， 新城悦服务2019年股价全年涨幅达216% ， 在已上市物企中涨幅排名居前；根据2019年业绩报告显示：新城悦服务董事会建议派发2019年度末期股息0.18元/股 。
【「服务」【年报有料丨新城悦服务】业务发展偏平稳 ， 新三年战略侧重智慧及社区增值（2019）】图：2019年新城悦股价走势 「服务」【年报有料丨新城悦服务】业务发展偏平稳，新三年战略侧重智慧及社区增值（2019）
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数据来源：东方财富
业务名称调整 ， 新披露数据中2018年收入多增2000余万 ， 系核算有误？
2019年业绩报告中新城悦服务将原“专业服务“改称为“智慧园区服务” ， 但在对比数据时发现新披露数据中该部分收入为9672.7万元 ， 而原2018年报中披露数据为7328.8万元 ， 中间差值为2343.9万元；最新披露的数据同样对2018年收入做了调整 ， 从企业的公开文件中 ， 并未对这部分数据做明确的解释 。 以下分析中嘉和家业将以2019年最新披露数据做为准 。
一
收入首次突破20亿
盈利能力逐渐提升
2019年 ， 新城悦服务总体盈利能力平稳增长 ， 总营业收入为20.2亿元 ， 同比增长72.5%；毛利润为6.0亿元 ， 同比增长73.9%；净利润为3.0亿元 ， 同比增长82.9% ， 归属母公司净利润为2.8亿元 。「服务」【年报有料丨新城悦服务】业务发展偏平稳，新三年战略侧重智慧及社区增值（2019）
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数据来源：企业业绩报告
2019年 ， 新城悦净利润率为14.9% ， 较2018年增长0.8个百分点；毛利率为29.6% ， 较2018年同期增长0.2个百分点；报告期内 ， 新城悦每股基本盈利为0.34元 ， 较2018年增长0.1元 ， 一定程度上展现出企业盈利能力的增强 。「服务」【年报有料丨新城悦服务】业务发展偏平稳，新三年战略侧重智慧及社区增值（2019）
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数据来源：企业业绩报告
二
合约面积增速为三年最低值
在管面积来源结构完全无变化
截至到2019年末 ， 新城悦服务合约管理面积为1.52亿平方米 ， 同比增长36.2% ， 是在管面积的2.54倍 ， 能够为企业未来的创收增长提供较大强的支撑；报告期末 ， 企业在管面积约为0.60亿平方米 ， 同比增长40.3% ， 储备面积转化为收费面积的速度有所提升 。 但值得注意的是：虽新城悦服务合约管理面积能够为企业短期内的在管面积收费提供增长支撑 ， 但是放在行业中与其他企业相比 ， 新城悦发展速度相对较保守：如与已披露年报的时代邻里管理面积同比增长超100%的速度相比 ， 新城悦的面积增长速度确实较平稳；2019年作为新城悦服务上市的第二年 ， 成长潜力本应较大 ， 且企业在2019年用于规模拓展的员工数量翻了一倍 ， 但其在报告期的合约管理面积增长速度反倒回落到近三年的低值 ， 不由得对该拓展团队的实力提出质疑 。「服务」【年报有料丨新城悦服务】业务发展偏平稳，新三年战略侧重智慧及社区增值（2019）
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数据来源：企业业绩报告从在管面积来源看 ， 报告期内新城悦来自新城系的在管面积为4279.7万平方米 ， 较2018年末增长40.4% ， 占总在管面积的71.1% ， 与2018年末持平；在行业中均积极降低对母公司依赖度的环境下 ， 新城悦的业务结构并未有任何变化 ， 从长期可持续发展角度来看 ， 企业或将面临被其他头部企业挤压第三方物业市场份额的风险 。「服务」【年报有料丨新城悦服务】业务发展偏平稳，新三年战略侧重智慧及社区增值（2019）
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数据来源：企业业绩报告
从区域布局看：2019年新城悦服务在管面积区域结构与2018年相比并未有较大改变 ， 长三角区域尤其是江苏省的市场份额对企业管理面积贡献度仍最大；中西部区域面积贡献度为12.5% ， 占比提升2.9个百分点 ， 是所有区域中提升最大的；2019年企业新进入珠三角区域 ， 虽面积占比仅为0.5% ， 但也为企业逐渐进入大湾区市场提供了一个契机 。


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