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「控股」【年报有料(21)丨新城控股】投资稳健，净负债率仅13.3%（2019）

2019·新城控股(601155,股吧)
● 核心观点
新城控股秉持“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式 ， 以上海为中枢 ， 长三角为核心 ， 现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局 ， 拉动了销售业绩的稳步增长 ， 且深耕效果显著 ， 2019年苏州公司和苏南公司均突破200亿 。 保障业绩的同时 ， 适时抓住投资窗口期 ， 投销比103.1% 。 在财务上也表现出了稳步降杠杆、稳健经营的特征 ， 净负债率下降25.3个百分点至13.3% ， 现金短债比2.2倍 ， 短期内亦无偿债压力 。
一、营业收入同比增长58.6% ， 盈利能力处于行业高位
2019年 ， 新城控股实现营业收入858.5亿元 ， 较2018年同期增长58.6% ， 增速较2018年同期增加25个百分点 。 其中主营业务收入中 ， 房地产开发销售实现营业收入 803.22 亿元 ， 较2018年同期增加 58.0% ， 主要系公司部分预售房源本期竣工交付 ， 本期符合收入确认条件的销售面积较上期增加所致；公司物业出租及管理实现营业收入 40.55 亿元 ， 较2018年同期增加 83.19% ， 主要系本期内公司吾悦广场开业数量的增加所致 。
净利润133.3亿元 ， 较2018年同期增长9.2% ， 其中归属于上市公司股东的净利润126.5亿元 ， 较2018年同期增长20.6% ， 净利润率15.5% 。 毛利润280.2亿元 ， 较2018年同期增长41.1% ， 毛利润率32.6% 。
「控股」【年报有料(21)丨新城控股】投资稳健，净负债率仅13.3%（2019）
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「控股」【年报有料(21)丨新城控股】投资稳健，净负债率仅13.3%（2019）
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二、区域深耕成效显著 ， 苏州、苏南公司均破200亿
2019年 ， 新城控股实现合约销售金额2708.0亿元 ， 较2018年同期增长22.5% ， 超额完成年初订下的2700亿元的销售目标 。 合约销售面积2432.0万平方米 ， 较2018年同期增长34.2% 。 销售均价11134.9元/平方米 。
在“区域深耕、大运营”的策略指引下 ， 主动拥抱变化 ， 根据政策及市场情况 ， 以销定产 ， 降本增效 ， 保障业绩完成 。 2019 年 ， 新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿级的地方公司 ， 苏南公司实现签约、回笼的双百亿突破 ， 苏州公司突破200亿销售 ， 上海、杭州、南京、天津、北京、宁波等公司也相继实现百亿以上销售目标 。
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三、深耕重点城市群 ， 投资布局日趋均衡
新城控股立足长三角 ， 持续拓展和深耕其他重点城市群 ， 控制城市能级 ， 投资布局更加均衡 ， 应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高 。 2019年新城控股新增土地储备共 72 幅 ， 总建筑面积2508.47 万平方米 ， 投销比103.1% ， 投资节奏较2018年放缓 ， 但在2019年融资环境从紧 ， 房企资金链普遍承压的背景下 ， 新城控股投销比大于1 ， 仍属逆势拓储 ， 为后期的发展提供充足的土地资源 。 平均楼面地价为 2421.48 元/平米 ， 商业综合体项目新增 1443.75 万平方米 。
新城控股坚持深耕长三角区域 ， 并聚焦其他核心城市群 ， 形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系 。 截止2019年12月31日 ， 在全国 105 个大中型城市合计拥有土地储备 12400 万平方米 ， 足以满足未来 2-3 年的开发运营所需 。 从城市能级的角度来看 ， 公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局 ， 其中一、二线城市占总土地储备的 38.3% ， 长三角区域三、四线城市占总土地储备的 36.0% 。 从区域的角度来看 ， 长三角区域占比达45.0% ， 粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55% 。 区域良好的基本面将为新城控股发展带来更为广阔的空间 ， 保证公司在不同形势下从容应对市场变化 ， 为稳定的持续发展提供了保障 。 2020年2月份受疫情影响 ， 房企投资计划大多被搁置 ， 新城控股把握市场动向 ， 2月份通过招拍挂和合作的方式 ， 在泰安、保山和天津共纳储171万平方米 ， 3月份各行各业经营陆续回归常态 ， 土地市场形势亦有好转 ， 新城控股抓住窗口 ， 加速拿地 ， 在昆明经开区、南昌经开区、连云港(601008,股吧)东海县以及郑州高新区拿地 ， 地理位置优越 ， 增厚土地储备 ， 且优化土储质量 。


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