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等待复活的东京奥运村“晴海FLAG”( 二 )


虎之门-麻布台项目由日本森大厦公司开发 ， 将建设21.4万平方米的办公空间和大约1400个住宅单位 ， 未来预计有2万名办公人员和3500名居民工作和居住 。
此外 ， 该项目主楼设计高度约330米 ， 建成后将超过位于大阪的阿倍野HARUKAS ， 成为日本新的第一高楼 。
而涩谷站则被重新规划总建筑开发面积达到89万平米 ， 已到了收尾阶段 。 去年开放了涩谷Scramble广场的Shibuya Sky（涩谷天际） 。 今年1月3日银座线涩谷站的建成剪彩 ， 新的地下铁在涩谷站开通 。
这些大型项目的投入 ， 对周边房地产市场和旅游市场来说都是难得的机遇 。 但现如今 ， 疫情让一切都往后推了推 。
楼市何去何从
从历届奥运会之后的情形来看 ， 携带“奥运光环”的楼市定将炙手可热 。 受疫情影响 ， 今年的东京奥运充满了不确定性 ， 楼市将何去何从也难作判断 。
事实上 ， 2020东京奥运已经不是日本第一次在奥运上摔跟头了 ， 早在1940年 ， 东京奥运会就因为二战被迫取消 。
直到1964年 ， 日本再次获得机会 ， 随之而来的是经济迅猛增长、房价水涨船高 。 这一年也是日本经济和房地产市场的转折点 。
从1986年到1990年 ， 短短几年日本的房价就翻了三番 ， 房价从1970年的6000美元/平方米一路飙升至1991年的6.2万美元/平方米 。
但如此狂放的增长很快让日本迎来了房产泡沫 。 日本房价在此后二十年内平均大跌63% ， 六大城市跌幅高达76% 。
《广场协议》签订后 ， 日元对美元不断升值 ， 央行又将基准利率降到2.5% ， 日本股市和房产的泡沫也就越来愈大 。 意识到问题后却只能是亡羊补牢 ， 日本的房市和股市进入二十年之久的熊市 。
尽管在进入21世纪时 ， 日本房地产市场有重振旗鼓之势 ， 但去泡沫仍在继续 ， 真正好转还是在2013年申奥成功之后 。
时隔56年 ， 日本再次夺得举办东京奥运会的机会 ， 从一定程度上振奋了市场情绪 。 是年以后 ， 日本房价缓慢走出低谷 ， 以每年5%左右的涨幅缓慢上涨 。
根据日本不动产研究所数据 ， 2013年至2015年 ， 全国房价均价同比增长为9.2%、4%和8.5%；东京房价同比增长分别为5.07%、4.96%和4.12% 。
随着奥运会不断临近 ， 日本房地产市场变得更加活跃 。
去年夏天晴海flag热销时 ， 首都圈的新房价格曾有一波上涨 。 从日本不动产研究所数据来看 ， 首都圈房价在晴海flag开售的8月明显上涨至6405万日元/户 ， 环比增长11.4% ， 成交量也有所上涨 。
2019年新房均价较2018年上涨1.9% ， 达93.7万日元/平米 。 二手房的成交均价则连续7年上涨 ， 期间涨幅达40% ， 均价约53.5万日元/平方米 。
受到疫情影响 ， 2月首都圈新房成交量减少超三成 ， 是去年9月以来连续六个月下降 ， 但平均房价约97.4万日元/平方米 ， 同比还上涨6.9% 。
价涨而量跌 ， 陈意表示 ， 其中原因之一是日本将人力物力集中于奥运村的建设 ， 造成新房建设人力成本上涨 ， 连带价格上升 。
在二手房市场 ， 今年全国2月成交量6962套 ， 同比上升3.7% ， 是五个月来首次见涨 。 平均单价43.7万日元/平方米 ， 同比增长2.9% 。 首都圈二手房成交3749套 ， 同比大幅增加7.6%；平均单价为54.8万日元/平方米 ， 同比上涨2.8% 。
从去年和今年新房和二手房的数据来看 ， 新房房价比二手房房价高了近一倍 ， 成交量相对较低 。 事实上 ， 日本城市化程度高 ， 新房和二手房的成交比例一直处于三七分的状态 。
就目前而言 ， 疫情影响下的二手房的承压能力高于新房 ， 东京圈整体的抗风险能力也相对较高 。
可以预见的是 ， 在疫情和奥运延期的外部冲击下 ， 日本房地产市场在短期内难实现辉煌 。 “除非经济上有重大变化 ， 现阶段日本房地产市场很难再有快速增长 。 ”张平副教授称 。
重振经济被延期


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