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「房企」房企财报季：发展减速与利润增长下的生存之战

今年出现拿地窗口期、收并购机遇 ， 但房企变得谨慎 ， 不少房企表态谨慎拿地 ， 降杠杆、保利润 。 ...
或许是受到疫情影响 ， 今年大部分房企的年报发布时间 ， 都比往年稍晚了一点 。
以目前已发布的房企年报做不完全分析 ， 2019年大多数房企规模增速放缓 ， 为获取利润 ， 市场布局逐渐转向去化率较高的长三角地区 ， 近期苏州楼市销售与土拍市场火爆便是一个信号 。
2019年房地产百强企业营业收入与净利润保持增长态势 ， 增速较上年有所放缓 ， 盈利能力小幅下调 。 即便是以“高周转”著称的头部房企碧桂园（02007.HK）也不得不面临增速放缓的现实 。 3月27日 ， 碧桂园发布2019年财报 ， 当年实现权益销售额约5522亿元 ， 同比增10.0% ， 增速比2018年放缓21个百分点 。 而重兵布局长三角这样去化率较高区域的多家房企 ， 同样面临销售增速放缓 ， 融信中国（03301.HK）合约销售达1413.17亿元 ， 同比增加15.94% ， 相比2018年73%的增速大幅放缓 。 旭辉集团（00884.HK）2019年销售增速下滑约30% 。
综合多家房企管理层看法 ， 2019年通过调整平衡规模、利润与杠杆 ， 因此出现了规模增速下调与利润下滑 。
如今受多重不利因素叠加 ， 房企还将面临运营大考 。
短期现金流风险剧增
受疫情影响 ， 近期美元指数大涨 ， 部分海外债务占比高的房企偿债压力可能加大 。
3月以来 ， 伴随国际金融市场剧烈波动 ， 中资房企美元债发行已明显减少 。 数据显示 ， 3月1日至20日 ， 房企美元债累计发行额为355.1亿元人民币 ， 仅为去年同期41.3% 。 由于1月房企美元债发行大幅放量 ， 截至3月20日 ， 今年以来房企美元债合计发行规模达1906亿元人民币 ， 其中1月发行规模占65.4% 。
3月6日前 ， 由于中国疫情控制见效 ， 中资企业美元债一度被海外基金视为避险资产 。 但随着上周金融市场“美元荒”状况加剧 ， 境内房企高收益美元债陷入巨大的抛售潮 。
数据显示 ， 上周IBOXX中国高收益指数下跌7.5% ， 高收益房地产指数更是大跌9.3% 。 信用评级在B与BB之间的境内房企美元债价格平均跌幅超过10% ， 其中 ， 中骏、禹州、华夏幸福(600340,股吧)等境内房企美元债当周跌幅更是超过20% 。
多家房企高管也在业绩会上表示会考虑回购美元债 。 与此同时 ， 一季度房企海外融资增加 ， 这在一定程度上可以缓和2020年的到期压力 。 比如 ， 弘阳地产（01996.HK）在今年1月份首获7000万美元的商业银行俱乐部贷款 。
3月26日 ， 市场传闻恒大（03333.HK）拟斥资20亿美元启动债券回购;而在上周 ， 恒大已提前归还了一笔16亿美元的境外债 。
与大型房企同样出现短期资金风险的处于快速增长阶段的中小房企 ， 比如弘阳地产现金短债比为0.7 。
部分在2019年销售增速下降的房企 ， 反而“现金为王” 。 截至2019年年末 ， 旭辉现金存量576亿 ， 一年内到期的短债占比仅为20.4% ， 现金短债比2.7倍 ， 有足够的财务弹性应对今年的市场波动 。 相比之下 ， 融信中国现金短债比为1.38 。 即便是央企中国金茂（000817.HK） ， 2019年的现金短债比也只有0.64 。
调整战略求生存
今年出现拿地窗口期、收并购机遇 ， 但房企变得谨慎 ， 不少房企表态谨慎拿地 ， 降杠杆、保利润 。
或许是为了向资本市场表明今年销售的重中之重 ， 各家房企营销一把手分别亮相业绩会 。 弘阳地产（01996.HK）联席总裁袁春表示 ， 今年公司会将回款的45%-50%用于投资 ， 以保证未来高于行业平均水平的增速；旭辉控股（00884.HK）高级副总裁、江苏区域集团总裁王凤友谈及旭辉的区域集团化战略效果时 ， 以江苏旭辉为例 ，2019年6月底 ， 江苏旭辉和南京旭辉、徐州旭辉分公司整合之后 ， 形成了江苏的区域集团 。 整合之后2019年的销售额实现350亿 ， 实现了旭辉集团第一个销售破350亿、回款超300亿的集团 。


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