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「房企」房企财报季：发展减速与利润增长下的生存之战( 二 )


3月25日 ， 苏州一场土拍4幅地块拍出123.7亿元 ， 从参拍企业来看 ， 无论是什么策略考量 ， 苏州作为二线或新一线城市来讲 ， 成为众多房企布局的重点 。 也就是说 ， 房企的投资策略正在发生变化 ， 目前在长三角全域深耕的房企开始将主要精力放到一二线 ， 尤其是二线城市 ， 以三四线城市布局为主的房企也开始回归一二线 ， 尤其是投资相对更安全的二线城市 。
同策集团首席分析师张宏伟认为 ， 从参拍企业来看 ， 总体可以分为这么四类：战略补仓型、战略加强型、战略回归一二线型与区域深耕型 。 他指出 ， 有些房企华东地区占集团份额较高 ， 但华东地区土地储备不足 ， 如果不积极补仓 ， 那么极有可能会因为华东优势地区业绩的下滑导致整个公司业绩下滑 ， 所以 ， 现在必须积极补仓支撑集团业绩 。 中梁、新力、新鸿嘉信、弘阳等以高周转见长 ， 并且大部分是从2018年开始在三四线城市积极布局并快速成长的房企 ， 当前大部分三四线城市面临棚改货币安置降速、库存加大等因素导致销售压力 ， 当前 ， 一二线城市调整到位的背景下 ， 回归一二线成为这些企业战略调整的主要动作 。
盈利能力的提升 ， 是规模房企下一步的重要工作 。 旭辉控股CEO林峰表示：“旭辉一直是把盈利作为我们的铁三角中很重要的一环 ， 我们的毛利润率超过了25% ， 调整后的口径超过30% ， 核心净利润超过12.6% ， 核心净利润69亿 ， 增长了25% ， 核心ROE（净利润/净资产）24.8% ， 整个盈利符合2019年年初整体的规划和市场预期 。 ”
旭辉致力于成长为均好型企业 ， 中高速增长、稳健负债、高盈利 。 2000亿之后维持20%-30%的增长 ， 负债率降低 ， 25%的毛利率 ， 内部效率进一步提升 。
面对行业毛利率下降 ， 未来将通过成本管理、财务费用、整合供应链等方式提升毛利率 。 旭辉的目标是维持25%-30%的毛利率 ， 比如成本管理一项 ， 林峰认为可以通过多元化拿地、降低财务成本实现 ， 目前旭辉平均融资成本在6% ， 目标是降到5% 。
从近期房企在拿地城市选择上 ， 也可窥见对利润的追求 。 苏州、杭州、广州、成都等城市必然成为今年房企首选布局的重点 ， 在国内外市场流动性充裕的背景下 ， 这几个城市的楼市极有可能会率先复苏好转；其次 ， 类似青岛、沈阳、长沙、重庆、南京、合肥、福州、宁波、东莞、佛山等二线城市也值得关注 。
张宏伟认为 ， 疫情后房企融资环境确实宽松了一些 ， 另外 ， 尽管当前楼市调控仍然坚守房地产调控底线“纾困不刺激”的基本原则 ， 但是 ， 值得肯定的是 ， 包括苏州在内的核心城市的2020年楼市调控政策肯定不会再收紧 ， 也就是说 ， 原本限价、限签、现房销售等政策影响房企周转速度 ， 而如今政策面也出现实质性宽松 ， 比如苏州土地出让有条件取消现房销售 。 苏州这样的新一线城市 ， 已成为一个可以跑量的高周转城市 。 在当前的特殊的拿地“窗口期” ， 房企必然也会抓紧布局 ， 在今年剩余的9个月里跑出规模 ， 在2021年及以后做出利润 。
（责任编辑：董云龙 ）


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