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[电影胡侃]大概率是错的，你认为的房产投资逻辑

来源：大胡子说房
闭上眼睛 ， 请说出房地产投资铁一般的定律 。
绝大多数人可以当顺口溜一样脱口而出：短期看金融、中期看土地、长期看人口 。
这句话很好用 ， 随之而来就是按照套路分析一波GDP、产业、人口 ， 最后给出一个到底能买不能买结论 。
但是这个套路显然不能简单适用于粤港澳大湾区的投资概念里 。
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首先 ， 必须承认的是人口增量是一定要有的 ， 毕竟再大的池子 ， 没有水 ， 也养活不了鱼 。
不过 ， 要关注人口增量的同时 ， 还要抛弃固化的投资逻辑 ， 关注人口增量背后的人口流动 ， 我们一步步来分析 。
先看人口增量 ， 截止到2019年末 ， 基于粤港澳大湾区的广东省新增常住人口数量达到175万人 ， 而排名第二的浙江省只有113万人 。
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（广东省近几年人口增长图）
5年时间整个广东省人口增加797万人 ， 截止目前 ， 广东省的常住人口1.1521亿 ， 从2017年广东人口就已经是中国人口最多的省份 。 如果将广东省当做一个国家 ， 其人口数量能在全世界排在11位 。
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有了人还不算 ， 重点是每年流入广东省的这些人基本是以青壮年劳动力 ， 而且还敢“生” 。
2018年广东省人口出生率12.79‰ ， 而全国人口出生率为10.94‰ ， 并且由于年轻人较多 ， 广东的死亡率也在全国较低水平 ， 2018年死亡率4.55‰ ， 低于全国平均水平 。
又有人又敢生 ， 这就催生了很多必然的住房需求 。 有了这些巨量的人口池子 ， 湾区有足够强劲的接盘能力 ， 不过究竟是去大湾区当韭菜还是投资 ， 就不一定了 。
粤港澳大湾区毕竟是个高逼格的规划 ， 需要时间沉淀和发展 ， 但也正因为兑现时间过长 ， 而当下在政策红利面前 ， 部分城市房价有水涨船高之势 ， 全国各地的炒房客更是炒得不亦乐乎 ， 利好当前 ， 房价先动 。
红利未兑现前房价就已经站在高位 ， 这是绝大多数城市面临的通病 。 所以必须了解清楚当下大湾区的投资逻辑 ， 接下来也就是重点要说的 ， 人口流动 。
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大湾区的投资要谈人口增量 ， 更得谈人口流动 ， 因此就不能割裂了都市圈去分析 。
粤港澳大湾区是一个城市群 ， 但因定位不同 ， 城市群下又有不同的都市圈 。
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【[电影胡侃]大概率是错的，你认为的房产投资逻辑】大图模式
目前含金量最高的有3个：深莞惠、广佛、珠海中山三个小的都市圈 。
为什么一定要谈都市圈 ， 因为从真实的市场来看 ， 深圳每年人口增量很多 ， 常住人口数量也有很多 ， 但并不是所有在深圳工作的人都买得起深圳的房子 ， 所以有大部分深圳客户会更倾向于去买旁边的惠州和东莞 ， 从下图的买房人群流动图也能看出一二 。
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（粤港澳大湾区城市七城买房人群流动路线）
而广佛也是一样 ， 广州人喜欢到佛山买房 ， 佛山有钱人也喜欢到广州买房 。
所以我们不能只看一个城市的人口增量 ， 而是要分析买房人群的流向 ， 粤港澳大湾区的人口池子有那么大 ， 但是因为价格关系 ， 往往会出现城市间流动性买房 。
买房这件事 ， 终归是不同经济实力人群的选择 ， 买不起深圳的 ， 没必要死磕深圳 ， 买不起广州的 ， 也没必要死磕广州 。
在都市圈融合下 ， 曲线救国未尝不可 。 因此说到粤港澳大湾区的投资逻辑 ， 其实就是环一线的投资逻辑 。
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粤港澳大湾区内地九市的龙头是广州和深圳 ， 所以想要投资环一线城市的房产 ， 要考虑的不是那个城市的人口、GDP和产业 ， 应该重点关注它接壤的一线城市的某个区域是不是有足够的经济实力 。
只要这个一线城市经济发展够强 ， 而区域也足够有实力 ， 那么来这里的人就愿意到外溢区域去买房 ， 那么临深临广的区域自然能跟着喝汤 。
简单来说就是 ， 你买哪里不重要 ， 重要的是你的邻居够不够牛 。
这时候就看回这三个都市圈 ， 第一个深莞惠 。
想要投资东莞、惠州 ， 离不开对有钱邻居深圳的分析 ， 深圳是个多中心的城市 ， 不像北上广是单中心 ， 房价由中心区往外由高到低递减 ， 所以他们的居住外溢是沿着地铁线去走 。
而深圳很特殊 ， 深圳是典型的产住融合 ， 每个区都有工作机会 ， 因此就有个很特别的现象 。
南山的码农 ， 在南山居住 ， 南山上班
福田的金融分析师 ， 在福田居住 ， 福田上班
罗湖的商人 ， 在罗湖居住 ， 罗湖上班 。
因此也导致深圳各区的房价属于遍地开花的状态 。 宝中、红山、福田中心、南山破10万+ ， 围绕各区中心往外房价才开始递减 。


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