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[电影胡侃]大概率是错的，你认为的房产投资逻辑( 二 )


而如果刚需要买房 ， 南山上班的人 ， 会选择外溢到宝安、光明、龙华 ， 而福田、罗湖的人 ， 会选择去龙岗、坪山买 。
但肯定有人是哪怕外溢到深圳便宜的区域也买不起的 ， 就只能选择临深区域 。
比如南山买不起宝安、光明、龙华的 ， 那就选择东莞 。 而罗湖、福田买不起龙岗、坪山的 ， 那就选择惠州 。
[电影胡侃]大概率是错的，你认为的房产投资逻辑
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（非实时房价地图 ， 仅供参考）
这里不要去纠结东莞和惠州哪个投资价值更大 ， 两者挨着的邻居都不一样 ， 一个挨着光明、龙华 ， 一个挨着坪山 ， 有个有钱的邻居 ， 身价自然高点 ， 因此两者间会有一定的价差 ， 但购买人群能接受的价位本来就不一样 ， 没有太多的可比性 。
住在南山的又连东莞都买不起的 ， 只能往东去选择惠州 ， 价格永远是驱使人们做决定的主要动力 。
因此投资东莞惠州的逻辑很简单 ， 选最靠近深圳的区域买 ， 基本不会错 。 比如东莞选择：长安、塘厦、凤岗、大岭山 。 而惠州选择：惠阳、大亚湾 。
只有这些区域才能称得上是深圳的邻居 。 以后可以享受深圳发展红利 ， 老大吃肉 ， 老二喝汤 。
何况深圳的供需矛盾很突出 ， 有钱有产业却唯独缺地 ， 之后极有可能向邻居借点地 。
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第二个都市圈：广佛
广佛同城发展其实已经很成熟了 ， 在广州上班 ， 佛山居住的人其实很多 。
佛山为什么能成为广州外溢的首选 ， 主要是因为它接壤的都是广州的主城区 ， 接壤的是荔湾、白云、番禺这些区域 ， 从佛山禅城到广州天河也就19公里左右 。
有粉丝朋友问我清远有没有发展机会 ， 不也是临广吗 ， 可是它挨的是花都啊 ， 花都可是个穷邻居 ， 挨着它还能喝啥汤 。
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所以佛山的投资选择也很简单：南海、禅城、顺德 。 这些区域以后也是能抱着广州的大腿一起发展 。
第三个都市圈：珠海、中山
这两个城市最尴尬的还是中山 ， 想靠着广州 ， 又没有佛山靠的近 ， 想靠深中通道挨着深圳 ， 又没有人家东莞和惠州的天然优势 ， 所以靠着深中通道炒上来的房价 ， 近一年也开始回落了 。
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反倒是珠海人 ， 还愿意去中山买房 ， 中山南部的南朗、坦洲都是珠海客户的集中区域 ， 占比达到35% ， 但珠海并不是像广州、深圳那样有钱的亲戚 ， 所以中山的发展现在还挺尴尬的 。
相比珠海好多了 ， 珠海的定位还是很高的 ， 珠西中心 ， 又靠着澳门和香港 ， 而且空气质量又好 ， 还有海 ， 十分宜居 ， 所以这些年来珠海买房的外省客户占比 ， 居然都超过深圳 。
但珠海有个现象就要警惕 ， 就是珠海的常住人口不多 ， 而且增量也不多 ， 也就是说未来的接盘侠太少了 ， 而且房价价差极其不合理 。
靠着澳门的横琴、拱北区域房价已经到达4万+ ， 而斗门、金湾这样的区域不过2万出头 。 明显体现出 ， 距离澳门越近、房价就越高的现象 ， 但缺少本地人的接盘 ， 投资效益很难短期显现 。
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至于粤港澳大湾区九市中的江门和肇庆 ， 现在还不具备投资机会 ， 主要都以本地刚需消耗为主 ， 不管是从房价表现还是人口增量来看 ， 这两个城市还没有找到傍大腿的机会 ， 也还未明确在粤港澳大湾区中所担任的角色 。
基于以上 ， 我相信目前的投资机会仍然没有变化 ， 拿掉港澳 ， 目前的排名是：
第一梯队：深圳、广州
第二梯队：佛山、东莞
第三梯队：珠海、惠州、中山
第四梯队：江门、肇庆
除了粤港澳大湾区下各都市圈有人口流动性买房 ， 自去年粤港澳大湾区规划纲要出台后 ， 全国各地的投资客都盯上了这片投资热土 ， 纷纷用钱投票 ， 根据乐有家研究数据显示 ， 外地客最爱买的是深圳和惠州 。
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为何独爱这两个城市？深圳 ， 粤港澳大湾区的核心城市 ， 有价值 ， 惠州 ， 一方面是傍着深圳这条粗大腿 ， 第二是足够便宜 ， 更有机会迎来暴击 ， 毕竟资本总是逐利的 。
最后 ， 我想说粤港澳大湾区不仅是广东的、南方的、全国的 ， 未来将是将世界的 。


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