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「品牌观点」超高负债轰顶，富力地产又遇资本“劫”：销售未达预期

「品牌观点」超高负债轰顶，富力地产又遇资本“劫”：销售未达预期
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【品牌观点/文】
1600亿 ， 这是李思廉和张力等管理层给富力集团定下的2019年销售目标 ， 比2018年的1300亿增加23% 。
然而 ， 现实却啪啪打脸 ， 两人立下的Flag说倒就倒 。
3月26日 ， 富力地产发布2019年年报 。 据财报显示 ， 富力2019年实现营收908.1亿元 ， 净利润100.9亿元 ， 同比分别增长18%、16% 。
数据看似不错 ， 但实现销售额仅为1382亿元 ， 同比小幅增长5% ， 与2019年初定下的1600亿元销售目标相比 ， 业绩完成度仅为86.4%；同时净负债率攀升至198.9% ， 远高于2018年上市房企的净负债率均值92.52% 。
这与曾经的“小弟”——碧桂园与恒大的差距越来越大 ， 曾位列华南五虎之首的富力为何逐渐式微？
起于广州 ， “觊觎”全球
「品牌观点」超高负债轰顶，富力地产又遇资本“劫”：销售未达预期
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1993年辞去广州天河区公务员的张力已经下海做装修工程5年 ， 当年其与从事过证券金融业、贸易、房地产行业的香港人李思廉共同出资成立广州天力地产集团有限公司 ， 即富力地产的前身 。
凭借“拆旧厂 ， 盖新房”的模式 ， 富力先后在广州将化工厂、殡仪馆、铜材厂等地块开发成颇受欢迎的楼盘项目 ， 也被业界亲切地称为“旧城改造大王” 。
“每一根烟囱的倒下 ， 都有富力一份功劳” 。
自1999年起 ， 富力连续三年销售额冠绝广州 。 从广州起步 ， 富力的业务逐步拓展至北京等全国各核心城市及潜力地区 。
2002年 ， 有了一定财富积累加之敢于大胆借钱的富力力压潘石屹 ， 斥资32亿元拿下北京广渠门东五厂地块 ， 由此获得了全国性关注 。
【「品牌观点」超高负债轰顶，富力地产又遇资本“劫”：销售未达预期】到2007年 ， 富力已经布局了上海、天津、成都等11个核心城市 ， 以161亿元销售额在业内排名第4位 ， 仅次于万科、绿地和中海 ， 一跃成为“华南五虎”之首 。
但隐患也在不断累积：2005年富力净负债率还只有20%左右 ， 两年狂奔突进后 ， 2007年就蹿涨到了139.5% 。
在金融危机来临时 ， 富力首当其冲 ， 资金链几乎断裂 。 和深圳鼎力以47亿拍到的佛山地王也因无力按时缴清土地款 ， 被罚没2.4亿保证金 。 消息一出 ， 富力“濒临破产”的传言甚嚣尘上 。
四万亿让“富力们”缓过了劲儿 ， 也让富力“吓破了胆” 。 之后 ， 富力开始避开“昂贵”的一线 ， 转攻“便宜”的二三线 ， 拿地策略非常保守 ， 但二三线销售乏力 ， 富力收获微薄 。
资本堆砌而扩张的富力净负债率节节升高 。 但幸运的是 ， 14年政府新一轮调控又救了富力的命 。
不过 ， 富力之前扎进了前期投资大、进展和回报慢的商业地产 ， 导致了现金回流慢 ， 留下了沉重的债务负担 。
2016年 ， 富力的负债总额已经达到1796亿 ， 净负债率上升到159.9% ， 比金融危机爆发时还要高 。 而从2012年开始 ， 它的经营性现金流就一直为负 。
「品牌观点」超高负债轰顶，富力地产又遇资本“劫”：销售未达预期
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虽然压力重重 ， 但掌舵者的野心却不小 。
自2013年 ， 富力开始走向世界 ， 拉开布局全球的序幕 。 其多次在伦敦置业、收购恒基兆业 ， 之后又接盘海航海南大英山CBD部分项目等 。
而最被人津津乐道的是：2017年7月19日 ， 万达王健林和融创孙宏斌正要宣布一场世纪交易 。 而李思廉作为大戏的「男三」闪耀登场 。 那天 ， 富力以6折价钱、199亿元收购了万达商业地产旗下77家酒店资产 。
2017年业绩发布会上 ， 李思廉豪言称“2018年销售额要达到1300亿元 ， 同比增长6成” 。
但以为捡了个大便宜的富力却着实有些消化不良 ， 更重要的是 ， 这一次的大势似乎并没有站在李思廉这边 。
2018年上半年市场狂热躁动 。 3月 ， 富力地产提出三年实现3000亿元销售额的目标 。 时任富力地产董事长助理陈志濠在业绩会上表示 ， 2018销售目标是1300亿元 ， 到2020年实现3000亿元销售目标 ， 年复合增长率达到54% 。
Flag立下不到半年 ， 市场骤然转冷 ， 风云诡谲之下 ， 市场整体迎来偃旗息鼓式的降温 。
这“一百年只有一次”的机会变成了压在富力身上的沉重负担 。 2018年 ， 刨除这笔交易的溢利后 ， 富力纯利润降回到83亿元 ， 猛跌60% 。
而为了卯足劲擦边完成了1300亿元的目标 ， 在紧急赶工中 ， 富力各地楼盘恶性事件不断 ， 出了好几起“人命”事件 。
野心和能力如果不能匹配 ， 后果可能真的很严重 。
销售未达预期 ， 退守旧改老路
而根据富力发布的最新财报 ， “虽然本集团能够预见融资的不确定因素并加以管控 ， 但在协议销售表现相对较为逊色 ， 达成权益协议销售为1382亿元 ， 略低于目标” 。
业绩完成度为86.4% 。 不仅仅是销售规模未及预期 ， 2019年富力地产实际结转面积为829.6万平方米 ， 与2019年初计划目标相比 ， 完成度也不到九成 。


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