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「品牌观点」超高负债轰顶，富力地产又遇资本“劫”：销售未达预期( 二 )


据克而瑞研究中心发布的2019年中国房地产企业销售排行榜上 ， 富力的操盘金额为1446.2亿 ， 已位列第21位 。
同期碧桂园排名第一 ， 操盘金额7329.5亿；恒大位列第三 ， 操盘金额6019.2亿 。
虽然业绩不及预期 ， 但2019年富力地产的派息率相比同行并不低 ， 其建议派发末期股息每股0.86元 ， 连同中期股息 ， 全年股息每股1.28元 。
业绩会上 ， 富力地产管理层透露 ， 2020年富力可售资源约为2700亿元 ， 考虑到全球市场波动及新型冠状病毒的影响 ， 设定较温和的2020年协议销售目标1520亿元 ， 较2019年协议销售额增长10% 。 这较该公司两年前提出的2020年3000亿元的销售目标 ， 相差近一半 。
富力地产管理层认为 ， 在没有特别降价的情况下 ， 其将今年销售目标定为1500亿是合理的 ， 而维持这个预测对公司有利 。
「品牌观点」超高负债轰顶，富力地产又遇资本“劫”：销售未达预期
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2020刚开年 ， 全球即被''黑天鹅''笼罩 。 如富力集团年报所说：第一季度的销售业务一度中断 ， 损耗的时间令实现销售增长带来额外的挑战 。 绝大多数房企1-3月份的销售额都出现了大幅度的下降 。
而在疫情之下 ， 富力也将营销转到了线上 。 早在2月15日 ， 富力集团就正式推出“好房子 ， 网购吧”创新营销行动 。 在售房源悉数实现全程在线购房 ， 并且包含了“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”等一整套组合的创新营销方式 。
不过 ， 即便如此 ， 2020年前两个月 ， 富力销售额仅为86.8亿元 ， 较恒大以及其他房企差距越来越大 。
而且照此计算 ， 要完成1520亿的目标 ， 3-12月 ， 富力需要完成1433亿元 。 对于2019年月均销售115亿元的富力而言 ， 可能结果又要打脸了 。
同时 ， 在账上现金不足以覆盖全年到期债务的情况下 ， 销售回款如果一旦跟不上 ， 对于超过负债率的富力来讲可谓「雪上加霜」 。
此时再期待调整政策放松已经不可能了 ， “房住不炒”或许将持续 ， 对于“富力们”来说真是到了考验的时刻了 。
兜兜转转了一大圈 ， 富力已经扬言回归“旧改” ， 希望能通过这一曾经帮助自己腾飞的模式度过“难关” ， 但此时的市场已经不同往日 ， 富力必须先迈过资本这一关 。
浑身解数使尽 ， 净负债率难降
「品牌观点」超高负债轰顶，富力地产又遇资本“劫”：销售未达预期
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根据Wind数据显示 ， 2015年至2019年五年间 ， 富力地产净负债率从124.26%攀升至200%左右 ， 远高于92.52%的行业平均水平 。
去年下半年 ， 富力曾大力纠正集团财务不健康问题 。
公开报道显示 ， 2019年7月 ， 董事长李思廉起草了一份名为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的文件 ， 指示公司的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展 ， 且原则上暂停拿地工作 。
根据年报披露的数据 ， 2019年富力拿地花费240亿元 ， 占全年协议销售额的18% ， 较2018年降低10%左右 ， 且购置的38幅土地买入时间集中前7月 ， 「文件精神」可谓贯彻彻底 。
但截止2019年底 ， 富力地产有息负债高达1971.4亿元 ， 是股东权益的2.47倍 。 其中一年内到期债务高达622.7亿元 ， 而同期现金及现金等价物只有229.04亿元 ， 现金对到期债务覆盖比例只有36.78% 。
从数据不难看出 ， 富力的偿债难度还在上升 ， 而且庞大的有息负债不仅吞噬企业利润 ， 而且也对企业流动性造成影响 。 2019年富力资金成本高达137.3亿元 ， 即便有85亿元做了资本化处理 ， 但体现在财报中的融资成本仍然有56亿元 。
通过「发行超短期债券」一度是富力偿还到期债务的主要方式 。 据不完全统计 ， 2018年富力累计发行9笔超短期融资 ， 2019年发行了4笔 ， 2020年发行了1笔 。
同时 ， 2019年富力还对部分国内债券进行了处理 。 财报显示 ， 累计处理的245.5亿元国内债券中 ， 偿还的只有14.3亿元 ， 另外的231.2亿元则通过展期延后了偿还时间 。
而富力地产2019年融资成本为6.6% ， 比2018年的5.7%上升了0.9个百分点 。
与上一年相比 ， 显然富力2020年面临着更大的还款压力 。 2019年底 ， 富力完成增发H股 ， 共募集资金37.35亿元 ， 主要用来偿还海外债务 。 这笔增发获得资金明确不会用来偿还住宅开发借款 。
此外 ， 2020年富力还发行了一笔7亿元超短期债券及一笔4亿元美元的海外债 。 海外债通常用来借新还旧 。 那么偿还银行借款、国内债券及信托等其他借款 ， 只能靠账上现金及未来销售回款来偿还 。
而此前以为捡了便宜的万达酒店业务似乎也成了拖油瓶 。 富力地产管理层透露 ， “我们买的万达酒店会受到疫情影响 ， 待它转化到会计账上后 ， 估计全年的影响也是小几个亿 ， 不会构成比较重大的损益” 。
随着全球疫情蔓延 ， 今年酒店业前景前途渺茫 ， 对于富力来说可谓双重打击 。
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或许真的到了“危急时刻” ， 富力不得不使出“杀手锏” 。


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