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[销售]房企踩刹车：降杠杆、保利润、求安全( 二 )


绿城则是希望重资产板块用5年的时间实现控速 ， 到2025年实现3500亿 。 照此算 ， 平均增速在15% 。 “房地产要降低对资本的依赖度 ， 5年的时间里一开始可能降不下来 ， 但后面肯定降下来 。 ”张亚东2月23日称 。
净负债率升高
对销售增速踩下急刹车 ， 或许是房企以时间换空间不得不采用的办法 。
值得注意的是 ， 万科、碧桂园和融创这三家公司 ， 在2015年至2017年就步入爆发式的成长 ， 成为行业头部 。 万科实现了从2015年的2600亿到2017年的5298亿销售额的跨越；碧桂园则是从1402亿到5508亿；而融创 ， 更是从743亿一跃至3652亿 。
[销售]房企踩刹车：降杠杆、保利润、求安全
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“但接下来短时间内 ， 很难出现2015年至2017年间那样 ， 能够加杠杆做大规模的时机 。 ”3月27日 ， 全国工商联房地产商会理事李骁对时代周报采访人员称 ， “因为2018年金融去杠杠开始 ， 资金密集型的房地产已经从被动切换到主动降杠杆的阶段 。 如若不然很容易有风险 。 ”
以融创为例 ， 根据2019年年报 ， 该公司的财务杠杆和资金成本还是偏高 。
尽管融创资产负债率保持三年持续降低 ， 时代周报采访人员的计算发现其净负债率同比则增加23% ， 达179% ， 在房企中属于数值较高的一家 ， 杠杆不低 。 净负债率较为直观体现房企的财务结构 ， 数值越高代表财务杠杆越高 。
现金流方面 ， 融创经营性现金流净额在2018年和2019年持续收缩 ， 分别同比下降30.68%和47.65% 。 这也代表着公司的销售回款速度放缓 ， 现金偿债能力开始减弱 。
现金短债比方面 ， 该公司处在行业较低的水平 ， 为0.93 。
在业绩发布会上 ， 孙宏斌总结了公司今年要做的3件事：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要选对地方、选对时间 。 他也承认融创因为扩张 ， 在融资成本、销售费用和管理费用上偏高 ， 需要降低 。
事实上 ， 不仅只是融创 ， 目前 ， 房企的净负债率普遍难言乐观 。
根据时代周报采访人员不完全统计发现 ， 去年 ， 仅有少数房企实现净负债率的下降 ， 比如融信中国（3301.HK）降幅35.47%为69.92%；华润置地下降3.5%为30.3% ， 龙湖微幅下降1.92%为51.02% 。
而其他多数房企的净负债率同比去年有低至0.2%到高至23%的升高 。
目前 ， 旭辉、弘阳（1996.HK）、中国金茂（0817.HK）、绿城等净资产负债率介于60%--75%之间 。 处在30%左右属于较低水平的则有中海（0688.HK）、万科、华润（1109.HK）等 ， 新城控股是数值最低的一家为16.36% 。
与此同时 ， 根据财报数据 ， 例如万科、中海（0688.HK）、龙湖和弘阳等房企出现毛利率和净利率的双下滑 。
“没有利润和回款的销售都是耍流氓 。 ”林中在业绩发布当天如此形容 。
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（红色显示为同比下降 ， 利润单位：亿元人民币）
寻找避风港
现在 ， 房企们也已经更加谨慎 。
“年初到现在 ， 我们接待了蛮多企业 ， 他们主动要求被收并购 ， 但是评估过后还没有符合内部要求的 ， 所以还没有成功收购案例 。 ”林中坦言 。
想要收并购的开始谨慎 ， 而已经“买买买”的企业则发出了“卖卖卖”的信号 。
“文旅、商业部分在公司的资产中占比偏大 ， 处置后可优化公司的资产结构 。 ”孙宏斌3月27日称 ， 公司接下来要处置部分持有资产 ， 包括文旅、商业、酒店、主体乐园等 。
而富力地产（2777.HK）则对未来开出“保守的财富管理”策略 。 3月26日 ， 富力地产董事长李思廉表示 ， 自去年下半年开始 ， 富力就主动将主要精力放在纠正集团财务健康上 ， 减少支出成本的同时 ， 加快销售 ， 放缓拿地 ， 从而逐渐降杠杆 。


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