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「观点地产新媒体」| 规模盈利双增长 正荣称不会追求过分的杠杆率，观点直击( 三 )


现场提问：2019年的毛利率跟往年对比有所下降 ， 主要原因是什么？公司目前在售的项目毛利率情况是怎么样 ， 管理层预计未来这个毛利率会不会有所提升或者其他改变？公司刚刚提到过会尽量把净利润也往上提 ， 公司具体的措施是怎样的 ， 希望目标可以提升到什么样的水平？
陈伟健：2019年我们卖了一部分老的存货 ， 老的存货当时整个融资成本高 ， 我们当时也受到限价的影响 。 考虑到现金的回笼 ， 还有以往的成本如果不卖掉 ， 整个成本会越来越高 ， 所以下定决心把老的存货解决掉 。 我觉得总体来说 ， 如果不看现在的预售 ， 整个毛利率肯定会反弹的 ， 目前区间在22%到25% ， 我觉得整个毛利率还是有改善的空间 。
举个简单的例子 ， 以往融资成本比较高 ， 随着今年一些老债会置换之后 ， 一些高成本的老债会逐步减少 ， 总体的毛利率肯定会继续改善 。
净利润率的话 ， 虽然2019年毛利率跌了两到三个百分点 ， 但是净利润率提高1.2个点 ， 接近8.9% ， 目前我们在严控成本 ， 净利润率我们也是很乐观 ， 应该有很大改善空间 。
黄仙枝：我们原来的毛利率低 ， 更多的是很多项目还是招拍挂项目 ， 资产竞争比较激烈 ， 政府又限价 。 但是从利润方面来讲 ， 这些项目流动性好 ， 安全系数高 ， 其实周转效率高 ， 相对来说虽然毛利率低 ， 但是核心净利润率不低 。
从我们经营层来讲 ， 下一步在这方面要继续挖潜 ， 特别是要提高产品能力 ， 加强溢价能力 。 从成本把控 ， 跟现金流管理 ， 包括市场研判上加强 。 我觉得更关键还是核心的净利润率 ， 这是对企业才是最关键的 。
现场提问：公司一直以来买地都是公开市场招拍挂为主 ， 管理层未来除了招拍挂以外还会不会考虑更多方式的拿地 ， 今年拿地的指标、策略、预算等计划是怎样的？
黄仙枝：现在公司的土储有2615万平米 ， 一二线占比74% ， 货值有4500亿 ， 大部分还是招拍挂项目 ， 可能毛利率会低 ， 但是整个利润 ， 核心利润还是不错 。 当然我们现在要对市场 ， 进一步跟着市场走 ， 今年投资策略也会再往上 。
主要是从几个方面 ， 一方面坚持城市深耕 ， 原来1+6核心布局不变 ， 还是在深耕里面找效益 。 第二个坚持布局一二线城市 ， 我们认为一二线城市消费能力 ， 包括对市场的融资容纳能力还是较强 。
第三 ， 从投资上我们会加强流速比较好 ， 回笼比较快 ， 快周转 ， 核心地段的招拍挂项目 。
第四会招拍挂和收并购并行 ， 原来大部分是招拍挂项目 ， 今年也是在收并购很好的时机 ， 公司会适当加强这方面的投资力度 。
第五会继续加强合作 ， 市场在强强联手 ， 互补是对我们企业经营能力提升有很大好处 。
第六我们会采取一些创新的办法 ， 会跟产业工地进一步合作 ， 增加土地储备 ， 降低土地成本 。
陈伟健：今年整个销售目标大概是1400亿 ， 权益大概是55% ， 我们会按照权益比35%做拿地的预算 ， 大概是在260亿元 ， 我们会比较保守一点 。 但是如果有并购的机会 ， 或者有更好的机会 ， 如果在销售有反弹的大方向情况下 ， 我们也不排除会增加拿地的预算 。 目前我们手头现金超过350亿元 ， 我们也是在一个比较健康的水平 ， 我们也会密切关注土地的市场 。
现场提问：请公司管理层介绍一下今年的主要现金流的情况 ， 2020年约计的回款情况 ， 还有销售去化率的情况以及今年公司整个在境内外的融资计划 。
陈伟健：2019年的回款率是75% ， 也是在预期范围 ， 大的回笼超过500亿 ， 去年拿地权益250亿左右 。
对今年再融资的计划 ， 我也提到了 ， 在国内流动性是比较好的 ， 传统融资比如说开发债 ， 包括小业主的借款 ， 包括一些其他传统融资 ， 目前成本是往下降的 ， 流动性也比去年好 ， 但是非标目前还没完全开放 ， 但是我们对非标的依赖逐步减少 。 海外投资我们刚刚拿到发改委7.5亿美金的额度 ， 对未来的短债完全没有问题 。 我们也在进一步跟进第二笔海外银团借款 ， 目前工作比较顺 。


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