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「销售」房企“第一军团”年报扫描：告别市场红利，重视现金流

6308亿元 ， 6011亿元 ， 5522亿元（权益） ， 5562亿元 。
3月31日 ， 随着恒大2019年业绩会落槌 ， 中国房地产“第一军团”——万科、恒大、碧桂园、融创2019年销售业绩悉数浮出水面 。
近期 ， 上市房企陆续披露2019年业绩 ， 规模、利润双双增长 ， 土储充裕 ， 负债可控 ， 构成了头部房企良好的基本面 。
但与此同时 ， 随着行业竞争白热化和楼市调控常态化 ， 一些指标开始走低 ， 比如毛利率和净利润率 。 利润率下滑的现象覆盖整个行业 ， 除融创外的“第一军团”均出现盈利能力下降 ， “利润王”中海、“稳健先生”龙湖也未能幸免 。 在一些财务分析人士看来 ， 这意味着房企正在告别市场红利 。
因此 ， 当融创宣称谨慎并购 ， 并试图将手中的持有型项目出让时 ， 房地产业的“风向”似乎开始变了 。 2020年第一季度 ， 在新冠肺炎疫情的叠加影响下 ， 房地产业不再有以往常见的高昂情绪 ， 降速、维稳正在成为今年的主流思路 。
这一次 ， 他们能安全着陆吗？
利润都去哪了？
2019年 ， 万科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25% 。 其中 ， 房地产及相关业务的结算毛利率为27.2% ， 下降2.5个百分点 。 在连续两年增长后 ， 万科的房地产业务毛利率出现下滑 。
2019年 ， “利润王”中海的毛利率为33.7%、净利率为25.4% ， 在连续两年走高后也出现下滑 。 以稳健著称的龙湖 ， 去年毛利率为33.6% ， 核心税后利润率为15.5% ， 后一个指标已连续两年下降 。 远洋集团的净利率低至8.18% ， 连续三年下滑 。
实施了“以价换量”策略的恒大 ， 毛利率从2018年的36.2%降至27.8% ， 降幅达到8.4个百分点 。
2019年 ， 旭辉、华润、新城控股(601155,股吧)等大型房企都出现利润率下滑的现象 。 头部房企中 ， 仅融创的毛利率从2018年的25%小幅升至2019年的25.1% ， 但这并不是一个高水平 。
利润率普遍下降 ， 反映出房企盈利能力下降的现实 。 从头部房企的年报中不难看出 ， 这主要源于销售价格增长乏力 ， 以及各项成本的提高 。
价格方面 ， 除了“以价换量”策略外 ， 各地出台的“限价令” ， 成为“蚕食”利润的重要因素 。 近几年 ， 北京的商品房项目在备案时 ， 普遍面临因价格过高而不能获批的情况 。 这不仅延迟了项目的入市时间 ， 而且因此增加了资金成本 。
成本提高则是近几年的大趋势 。 克而瑞研究中心指出 ， 去年中海地产新增土储楼板价约为9994元/平方米 ， 同比大幅增长61% 。 考虑到房地产开发的周期性 ， 这不仅影响当下 ， 还会影响到以后的业绩表现 。 高盛预计 ， 中海地产今年毛利率将会进一步下降至32% 。
融创则面临着融资成本和销售成本的压力 。 2019年融创的平均融资成本为8.1% ， 高于2018年的6.8% 。 去年融创销售成本的增幅达到36.6% ， 明显高于销售额20%的增幅 。 但由于融创有超过六成的土地通过并购获得 ， 土地成本较低 ， 才得以维持其利润率不降 。
有财务分析人士指出 ， 利润率下降 ， 说明房企正在告别此轮市场红利 。 在我国过往的房地产周期中 ， 这并不罕见 。
由于楼市调控频发 ， 企业在保持销售增速的同时 ， 很难兼顾对利润的追求 。 以万科为例 ， 2010年至2016年 ， 万科的房地产业务毛利率从29.61%一路下滑至18.5% 。 借助本轮市场红利 ， 到2018年 ， 该指标一度回升至29.7%的高位 ， 但2019年再度下滑 。
实际上 ， 在2019年的中期业绩中 ， 万科的利润率就已出现下滑 。 去年8月 ， 时任万科集团财务负责人的王文金表示 ， 随着地价占售价比的不断提升 ， 未来毛利率下降是行业长期趋势 。 今年3月 ， 万科总裁祝九胜再度表达了这一观点 。
这种看法已成为行业共识 。 3月31日 ， 恒大集团董事局主席许家印、副主席总裁夏海钧在业绩会上表示 ， “房地产黄金时代没有了” 。


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