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『恒大』高增长与降负债并行 恒大计划2022年销售破万亿

3月份房地产公司财报季凝重和忧虑的气氛 ， 被最后一天恒大的业绩会给扭转了过来 。
出现在3月31日业绩会的恒大主席许家印心情不错 。 他高调宣布了今年8000亿、三年后万亿的销售目标 ， 对公司2019年净利下滑和负债高企的问题也没有回避 ， 称“即使利润下滑 ， 恒大也还是排名前三的房企”“恒大不存在现金流问题” 。
恒大由此成了第一个公开提出万亿销售的房企 。 此前 ， 万科也曾提出“万亿大万科” ， 但主要指的是市值和价值 。
给许家印带来信心的是恒大于今年2月启动的线上“全民”售房 ， 在2月份助力恒大实现450亿元销售 ， 是唯一一家在严重疫情下实现销售增长的龙头房企 。
而高达2.9亿平方米的土地储备 ， 是恒大的业绩和利润之源 。 许家印表示 ， 为了实现高增长和降负债目标 ， 恒大未来三年将努力去化 ， 使土地储备负增长 ， 控制在2亿平方米左右；同时有息负债每年减少1500亿元 。
许家印称 ， 2020年对恒大来说 ， 是极其重要的一年 ， 因为发展模式要转变了 。 接近恒大的人士表示 ， 这意味着恒大要从注重规模增长的进取型房企 ， 转变为稳健型房企 ， 未来希望能实现业绩和利润的稳定增长 。
疫情下的乐观
一周前 ， 恒大曾发布盈利预警 ， 2019年全年 ， 公司核心净利润约为408亿元 ， 同比下降约48%；净利润预计约为335亿元 ， 同比下降约50% 。
对此 ， 管理层没有回避 。 首先是因为2018年的基数较高 ， 同比增长了100% 。
其次 ， 恒大总裁夏海钧称 ， 全年利润下降 ， 主要是由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转 ， 使得交楼单价下降所导致 。
许家印进一步补充 ， 净利润是可以通过交楼结算调节的 。 2017、2018年 ， 恒大净利润大幅增长 ， 完全兑现了对战略投资者的承诺 。 在今年1月 ， 重组深深房继续延期 ， 恒大和部分战投又签了延期一年的合同 ， 公司希望保证2020年的净利润承诺（不低于600亿）有充分的把握 。
“今年、明年我们的净利润应该都还是在行业前列 。 ”许家印说 。
在业绩会上 ， 许家印强调 ， 2020年是恒大的战略转折之年 ， 新的发展战略是“高增长、控规模、降负债” ， 这也是2017年公司从重视规模转向规模＋效益的深化 。
高负债是恒大由来已久的问题 。 财报显示 ， 截至2019年末 ， 恒大的净负债率为159.3% 。 对此 ， 许家印坦承 ， 恒大负债率确实偏高 ， 公司未来三年的主题、核心就是降负债 。
为了实现这个目标 ， 恒大首次公布了三年突破万亿元的目标 。 “今年我们对外公布的是6500亿元 ， 内部指标是8000亿 ， 2022年达到1万亿 。 ”许家印透露 。
按此计算 ， 恒大今年的销售增长将在30%以上 。
与此同时 ， 恒大将严格控制土地储备的规模 。 截至2019年末 ， 恒大土地储备是2.93亿平方米 ， 未来希望每年减少3000万平方米 ， 三年减少9000万平方米 ， 将总的土地储备控制在2亿平方米左右 。 按照这个目标 ， 以后三年每年新增的土地储备大概是4000万平方米左右 ， 以前则是6000万-8000万平方米 。
也就是说 ， 恒大将通过加快销售回款和减少买地等投资、支出 ， 来实现降负债的要求 。
据夏海钧测算 ， 按照百分之七八十%的回款率 ， 未来三年每年能够有两千亿左右的现金余额 ， 计划每年减少有息负债1500亿元 ， 今年力争减少2000亿元 。 最终在2022年实现总负债规模降到4000亿元以下 ， 负债率降到行业中低的水平 。
若真的实现 ， 预计恒大的净负债率将降到70%左右 。
“换道超车”进行时
在地产主业之外 ， 开发商的多元化转型也是外界关注的焦点 ， 而恒大在过去两年大手笔投入新能源汽车 ， 备受瞩目 。
许家印表示 ， 恒大去年就确立了以地产为基础 ， 文化旅游、健康养生为两翼 ， 新能源汽车为龙头的产业格局 ， 同时宣布五年内不再进入任何新的产业 。


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